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不動産売却を行うと利益が生まれますが、税金によっていくらか差し引かれることになります。
そのため、不動産売却で利益を得たい場合は、税金をどの程度節約できるかが大切になるでしょう。
例えば、不動産が短期譲渡か長期譲渡かということだけでも、税率が変わってきます。
ここでは、短期譲渡と長期譲渡の違いや、どちらがお得かということについて解説します。
所得税や住民税にかかる短期譲渡や長期譲渡とは？
建物や土地などの不動産を売却して利益が生まれた場合は、「譲渡所得税」が課税されることになります。
譲渡所得税は、国に支払う「所得税」と県や市などに支払う「住民税」にわかれています。
これらの金額にかかる税率を決めるのが、「短期譲渡」と「長期譲渡」です。
同じ不動産でも、期間によって税額が変わるため、注意しましょう。
バブル期に頻繁に行われた、投資目的で行われる短期的な土地の売買（いわゆる土地ころがし）を防止するという観点から、このような短期と長期で分けられるようになりました。
短期譲渡と長期譲渡の違い
短期譲渡は、売却する不動産の所有期間が5年以内だった場合に分類されます。
一方、長期譲渡は、売却する不動産の所有期間が5年を超えている場合の分類です。
それぞれの詳しい違いを見ていきましょう。
所有期間の違い
所有期間とは、「不動産を入手した日から、売却した年の1月1日まで」を指します。
不動産を入手した日とは、多くの場合、「不動産会社から不動産の引き渡しを受けた日」か、「売買契約書を交わした日」です。
大工の方が自分で建築したような場合は、「建築の完了日」が入手日です。
そして、「売却した年の1月1日」という区切り方をされていることから、12月31日や1月1日など、1日違いで長期譲渡か短期譲渡かが違ってしまうことに注意が必要です。
例）
| 不動産入手日 | 売却した年 | 分類 |
| 2018年1月1日以降 | 2023年中 | 短期譲渡（5年以内のため） |
| 2017年12月31日以前 | 2023年中 | 長期譲渡（5年を超えるため） |
出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
税率の違い
短期譲渡と長期譲渡では、所得税と住民税、それぞれの税率が異なります。
| 分類 | 税率（所得税） | 税率（住民税） | 合計 |
| 短期譲渡 | 30.63%（復興特別所得税として2.1％が上乗せされた数値） | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡 | 15.315％（復興特別所得税として2.1％が上乗せされた数値） | 5％ | 20.315％ |
つまり、短期譲渡の場合は「課税譲渡所得金額×39.63％」、長期譲渡の場合は「課税譲渡所得金額×20.315％」の支払いが生じることになります。
なお、課税譲渡所得金額は、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で求めることが可能です。
出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
短期譲渡や長期譲渡では、どちらがお得？
そして気になるのが、短期譲渡と長期譲渡では、どちらが気になるのかということです。
ここで、実際にどうなのかという部分を見ていきましょう。
一般的には長期譲渡がお得
一般的には、短期譲渡よりも長期譲渡の方がお得です。
短期譲渡の税率が合計39.63％となっているのに対し、長期譲渡の税率は合計20.315％となっています。
その差は「19.315％」となっているため、敢えて不動産を取得してから5年を超えたタイミングで売却するという方法を取られることがあります。
ただし、短期譲渡の方がお得な場合も
上記の方法でも節税は可能ですが、短期譲渡の方がお得な場合もあります。
なぜなら、上記では「不動産の価値の変動」や、「固定資産税」や「都市計画税」などが考慮されていないためです。
建物は築年数が浅いほど価値が高くなり、土地の需要も一定ではありません。
そのため、短期譲渡であっても、築年数が浅く土地の価値が高騰しているうちに売却した方がお得になることがあります。
また、不動産をそのまま所有していた場合には、固定資産税と都市計画税が毎年かかってしまいます。
固定資産税や都市計画税は併せて、毎年の1月1日に建物の所有者に対して課税されるもののためです。
そのため、長期譲渡にしようと不動産を所有し続けた結果、かえって高くついてしまうこともあります。
このように短期譲渡を選んだ方がお得な場合もあり、ケースバイケースで見極める必要があります。
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この記事では、短期譲渡と長期譲渡の違いや、どちらがお得かということについてご紹介しました。
不動産の所有期間によって短期譲渡か長期譲渡かに分類され、税率も分類に応じて変化します。
基本的には、税率が低い長期譲渡がお得といえるでしょう。
しかし、不動産の価値変動や固定資産税のような税金も関わってくるため、不動産によって個別の判断が必要です。
そして何より、不動産売却で利益を得たい場合には、不動産をきちんと売却できる不動産会社を選ぶことが大切になります。
価値ある家も、売却できないことには利益を得ることはできません。
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