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両親から田んぼを相続したが、農家は継がずに手放したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。
しかし田んぼは、普通の土地とは違い、売却する際には2つの方法といくつかの注意点を踏まえる必要があります。
ここでは、農作業ができないために田んぼの売却を検討している方向けに、2つの売却方法と流れについてご紹介します。
田んぼの売却が難しい理由とは？
田んぼは、農地法という法律によって厳しく規制されており、農業委員会の許可なく売却することができません。
そのため、田んぼの売却が難しいとされているのです。
田んぼの売却、農地の転用についての規則は農地法の第3条、第4条、第5条に記載されています。
農地法により、田んぼの売却先は原則として条件を満たしている農家か農業生産法人のみです。
しかし、田んぼの種類と立地によって売却先や売却の方法などの選択肢を広げる方法もあります。
それでも「個人では売却先を見つけにくい」「農地転用※1が難しい」といった問題が出ます。
農地転用には原則農地法の第5条による許可が必要です。
※1農地転用とは、農地を他の用途で使用するために地目を変更すること。（他の用途とは、宅地、資材置き場、駐車場、道路などが該当します。）
田んぼには種類がある？
田んぼにはいくつかの種類があり、基本的には農業用の土地として利用されるように規制がかけられています。
また、作物が取れる優良な農地を確保するために、田んぼの状況や周辺地区の土地利用状況は区分されています。
手放したい田んぼが、どの種類に分類されるかは把握しておきましょう。
以下では田んぼの立地基準について説明しています。
法律による5つの区分
次の3つは農産物の生産性が高い優良農地とされており、 戦略的に農業を行う農地なので原則農地転用は許可されません。
- 農地用区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
農地用区域内農地とは、生産性が高く、農業としての利用を確保すべきとされている農地が該当します。
甲種農地は、市街化調整区域内にあり作農条件の良い農地です。
第1種農地は、10ヘクタール以上の一団の農地で、作農条件の良い農地が該当します。
次の２つは条件によって、原則転用許可されます。
- 第２種農地
- 第3種農地
第２種農地は今後、市街地化する見込みがある地域の生産性が低い農地です。
第3種農地は市街地化された地域にある農地です。
日本の国土は、都市計画法という法律によって、いくつかの都市計画区域に分類されているため、きちんと確認をしましょう。
地域の不動産会社などに相談することをおすすめします。
立地による3つの区域
次はそれぞれの区域での田んぼの農地転用の方法を説明します。
市街化区域内での農地転用は、市町村の農業委員会への届出が必要です。
市街化調整区域内での農地転用は都道府県知事等の許可が必要です。
4ヘクタール以上の農地は農林水産大臣の許可が必要で、都道府県知事から権限移譲を受けている市町村は、その地域の農業委員会の許可が必要となります。
非線引き区域内での農地転用は市町村の農業委員会への届出が必要です。
目的や区域に応じて農地転用の許可申請をし、農地転用許可を受けましょう。
田んぼを売却する2つの方法とは？
田んぼを売却するには、以下の2つの方法があげられます。
- 農地のまま売却する方法
- 農地転用をする方法
これらの２つの方法があります。
以下では田んぼの売却方法が決定し、売却する流れについて紹介するのでぜひご参考にしてください。
田んぼを売却する流れ
2つの売却方法があると説明しましたが、どちらの方法にも農地法で決められた厳しい規則が関わります。
農作業ができないからという理由で、規則に沿わずに田んぼを売却することはできません。
以下では、それぞれの手順を説明いたします。
１：農地のまま売却する場合（農地転用不可能の田んぼ）
- 買い手を見つける（農家、農業生産法人に限られる。）
- 許可を条件に売買契約を結ぶ
- 農業委員会（各市町村に設置）に許可申請をする
- 許可前に所有者移転登記の仮登記をする
- 許可後に所有者移転本登記代金精算をする
２：農地を転用して売却（農地転用が可能な田んぼ）
- 不動産会社に査定、売却依頼
- 許可条件に売買契約を結ぶ
- 農業委員会（各市町村に設置）に転用許可申請をする
- 許可前に所有者移転登記の仮登記をする
- 許可後に所有者移転本登記代金精算をする
以上のように田んぼの売却には多くの手順と時間が必要になります。
そのため、全てのことを個人で進めるのは難しく困難が伴うこともあるのです。
田んぼは売却が順調に進まず途中であきらめてしまうも多いです。
農業ができなくなったからとはいえ、ご両親から受け継いだ田んぼは納得のいく条件で売却したいものですよね。
煩雑な手続きに悩んでいる方は、専門的な知識と実績のある不動産会社に相談しましょう。
スムーズに田んぼを売りたい方はライズ不動産販売へ！
今回は、農作業ができないために田んぼの売却を検討している方向けに、売却方法と流れをご紹介しました。
田んぼを売却する方法は農家や農業法人への売却と農地転用をする2つです。
また、田んぼを売却する手順は多く、農地法による厳しい規制もあります。
田んぼの売却は、宅地と違って複雑なため田んぼ売却をする場合は、不動産会社へ依頼をしましょう。
弊社ライズ不動産会社には京都の物件買収を実現した実績が数多くあります。
専門的な視点でのサポートを提供し、売却を済ませたお客様からの喜びの声も多数届いています。
田んぼの売却のご相談は、ぜひライズ不動産販売へご相談ください。