0120-919-176
再建築不可物件とは、名前の通り一度更地にすると新たに建物を建てられない土地のことです。
そんな再建築不可物件を住まい以外に再活用したい場合、まずは再建築不可物件のことを知り、うまく活用する方法を知らなくてはなりません。
この記事では再建築不可物件の再活用方法をご紹介いたします。
再建不可築物件の強みと弱みを知る
再建築不可物件の再活用前に、強みと弱みを把握しましょう
再建築不可物件の強み
再建築不可物件の強みは、主に税金が安いことです。
再建築不可物件は法改正前が発生した1950年以前に建てられた物件のため、総じて築年数の古い物件であり、建物自体の価値はほとんどありません。
そのため、一般的な物件に比べると、固定資産税額が安い傾向にあるのです。
相続税評価額も低いので、相続税の課税対象額を抑えることができるのも強みです。
京都のように、景観を維持している都市特有の強みもあります。
美しく維持されたエリアは地価が上がり、再建築不可物件の価値も上がる可能性があります。
再建築不可物件の弱み
再建築不可物件の弱みは、名前のとおり再建築ができないというのが最大の弱みです。
一度更地になってしまうと建物を建てられなくなってしまいます。
その場合、固定資産税を始めとした税金も高くなってしまうので注意が必要です。
リフォームに制限がかかっていることも弱みの一つとして挙げられます。
再建築不可物件は、屋根の補修や風呂やトイレの設備の交換といった生活に欠かせない設備のリフォームは可能です。
しかし、建築基準法違反に該当することから、増築・改築ができません。
また、立地上工事に手間と人件費がかかりやすいことから、リフォームの費用が高くつきやすいというのは大きな弱点です。
建物自体の価値が低く、住宅ローンを断られる可能性もあることも、弱みとして挙げられるでしょう。
再建築不可物件の活用方法
再建築不可物件は税金が安くなる反面、他のコストやリスクが高くなるため、再活用する場合は工夫が必要になります。
ここでは、再建築不可物件の活用方法についてお話しましょう。
賃貸物件として活用
再建築不可物件の活用方法で一番オーソドックスなのが、賃貸物件としての活用です。
上述したように、再建築不可物件のリフォームは問題なくできますので、賃貸物件として活用するのに適しています。
再建築をしないのであれば接道義務の条件を満たす必要もありません。
そのままリフォームして賃貸として貸し出せば、家賃収入を得られます。
居抜き物件にすることもできるため、レストランや民宿に改装して経営するというのも活用の手段として一般的です。
もし、再建築不可物件を所持しており、建物が昔ながらの古民家である「京町家」だった場合、京都だと需要が高くなる可能性があります。
京都は観光都市であり、昔ながらの町並みや建物の維持に力を入れています。
特に京町家に関しては改修やリフォームに補助金を出すほどであり、毎年京町家の改修費用の補助に予算が出ております。
参考：都市計画局「P52.令和６年度 京都市予算案 事業概要」
加えて、こうした京町家の外見は観光客にとっても人気が高いため、民宿や料理店、居酒屋として再利用されることが多いです。
売却する
より確実に利益を得たいのであれば、売却するというのも活用方法の一つです。
確かに賃貸物件として再利用した場合、うまくいけば十分な利益が期待できます。
しかし、人件費やリフォーム費用など初期費用が高くつきやすく、何より利用者が現れない場合、コストだけ発生して損をするというリスクがあります。
そのため、立地や建物の状態によっては賃貸物件として再利用するよりも、土地ごと売却したほうが良いケースは多いです。
再建築不可物件を売却する場合、不動産業者選びが重要
再建築不可物件を売却する場合、重要なのは「どこの不動産業者に依頼するか」ということです。
再建築不可物件は、一般的な不動産会社からは敬遠される傾向にあるため、再建築不可物件を専門にした業者を探して依頼をすることになります。
専門の不動産業者に依頼するメリット
専門の不動産業者に依頼するメリットは、再建築不可物件でも適切な価格で売却できるという点です。
再建築不可物件や「不整形地」と呼ばれる土地の形が特殊な物件はニーズが低いです。
そのため、買い手を探す仲介よりも、不動産業者に直接、買取してもらうことが多いでしょう。
しかし、一般的な不動産業者から安値で買い取られやすい傾向にあります。
再建築不可物件を始めとした不人気な物件を専門に扱っている不動産業者なら、売買のノウハウが蓄積している他、独自の販路を確保しているケースが多いです。
そのため、安く買い叩かれるような物件でも、適正価格で買い取ってもらいやすくなるのです。
さらに、地域密着型の業者の場合、土地の情報やニーズも把握しているので、より高価買取になるチャンスが生まれやすくなります。
物件の評価を上げる方法
それでも買取価格に納得できない場合として、物件そのものの評価を上げ、買取価格を上昇させるという方法があります。
その方法とは、再建築不可物件を再建築可能な、一般的な物件にするという方法です。
再建築不可である原因は主に接道義務を果たしていないからなので、逆にいえば接道義務さえ果たせば通常の物件として扱われるようになり、不動産価値も上がります。
接道義務を果たす方法としては、セットバック（道路の幅員が4メートル以上になるように敷地を交代させること）か、隣接している物件を購入することが挙げられます。
問題点としては、どちらも費用が発生し、売却額よりもセットバックにかかった費用や土地購入費用のほうが高く付くかもしれないということです。
コストと売却額を比較し、きちんと利益を得られる方法を選びましょう。
再建築不可物件の売却はライズ不動産販売にお任せください
再建築不可物件は、維持費こそ安いもののリスクが多い物件です。
そのため、住むにしても再活用するにしても、対策を行い、トラブルを未然に防ぐのが一番重要といえるでしょう。
そうしたトラブルもなくしたいのであれば、売却が一番手っ取り早く、そして業者探しさえ吟味すれば納得できる買取額になる可能性は高くなります。
もし、再建築不可物件の売却をお考えならば、ライズ不動産販売にご相談ください。
ライズ不動産販売は京都密着型の不動産業者であり、古民家からマンションまで幅広く扱っております。
もちろん再建築不可物件に対しても強く、実績にも自信がございます。
活用方法が見つからず、物件を手放したいとお考えならば、ぜひライズ不動産販売へ売却をご検討くださいませ。