0120-919-176
「京都で店舗売却するにはどうしたらいいか？」
「店舗を高く売るポイントは？」
上記のように疑問を抱えてる方は多いと思います。今回は、店舗売却の流れ・コスト・高く売却するポイントについて解説していきます。
これから京都で店舗売却を検討している方は参考にしてください。
店舗を売却するのは「居抜き売却」が基本
店舗を売却する際は、居抜きで売却するのが主流です。
居抜きとは、飲食店などの備品や什器をそのまま設置した状態で売買することで、購入者も同じ業種であれば、備品購入などの初期費用を抑えることができるのでお互いにメリットがあります。
売却する側も、解体費用等のコストも削減できるので経済的で、開業までの時間を大幅に短縮することが可能です。そんな、居抜き店舗の売買が増えております。
店舗を居抜き売却する場合
「居抜き売却」の流れや売却相場に関して詳しく説明していきます。
売却の流れ
実際に「居抜き売却」する際の流れは以下になります。
[su_list]
- 契約書･リースの確認
- 居抜き売却業者へ相談する
- 内見･現地調査
- 貸主承諾
- 売却の条件交渉
- 造作譲渡契約を結ぶ
- 引き渡し
[/su_list]
契約書･リースの確認
まず、居抜き売却が可能な物件かを契約書で確認します。
その契約に「解約予告期間」や「原状回復義務」に関する言及がある場合は、居抜き売却できないケースもあります。
居抜き売却業者へ相談する
居抜き売却の際は、専門の業者に相談するのがおすすめです。
契約内容に「原状回復義務」が記載されている場合、貸主の承諾が必要になります。
自身で借主に交渉することはできますが、トラブルを避けるために業者に依頼するほうがスムーズです。
そして借主から承諾を得てから、現地調査を行い売却価格を見積もる流れになります。
内見･現地調査
現地調査は、残された設備などの確認を行い、現地調査で問題ない場合は、そのまま売買交渉に進みます。
現地調査の際は、買主も同行できるのであれば、参加してもらうことで後ほどのトラブル回避にもなります。
貸主承諾
居抜き売却の話が固待ってから貸主に相談するようにしましょう。
貸主から「造作譲渡」の承諾を得れないと居抜き売却が成立しません。契約書で「原状回復」が義務付けられてる場合でも、業者が交渉を行ってくれるので相談するようにしてください。
売却の条件交渉
主に売却価格や造作譲渡の内容を買主と交渉します。
一般的には、仲介業者によって交渉は進行し、特に売却価格の部分がメインになるので、貸主は最低の売却価格を事前に業者に伝えることで、スムーズに交渉できるようにします。
造作譲渡契約を締結
無事に交渉が成立すれば、貸主と売主、買主の3者間で契約を締結します。
貸主と買主が面会をして、貸主の承諾を得ます。次に売主と買主が「造作譲渡契約」を締結する流れになります。
引き渡し
貸主と買主が「賃貸契約」を結び、貸主と売主が賃貸借契約を解約することで引き渡しが完了します。
これで、居抜き売却が成立する流れになります。
売却相場
居抜き物件は、様々な規模があり売却価格にも幅があります。
一般的な小規模な店舗（約10～15坪）のケースは、100万円～300万程度で目安になります。
あくまで相場なので、同じ規模の店舗でもより高く売れる場合もあります。売却価格が上がる一般的なポイントは以下です。
- ・立地の良さ（集客に困らないエリア）
- ・設備の新しさ・使いやすさ
- ・需要が高い業種・業態（飲食店）
- ・賃貸借契約で居抜きが許可されている
上記のポイントが売却価格を高くするポイントになります。売りたい方は、参考にしてください。
居抜き売却にかかるコスト
居抜き店舗を売却する際にかかるコストがあります。その一般的なコストは以下です。
- ・手数料
- ・税金
上記について詳しく解説していきます。居抜き売却にかかるコストを把握しておきましょう。
手数料
手数料とは、居抜き売却をする際に、不動産や専門の業者に利用した時の手数料を指します。
業者に支払う、「仲介手数料」ですが法律により明確に決まってるわけではなく、明確な金額がありません。
なので、造作譲渡契約の仲介手数料が5%程度で、金額が高くなると一律で20～30万円と設定している業者もあります。
この手数料の支払いを誰が払うか決めておく必要があります。売主と買主どちらも支払うことがあります。
依頼する不動産会社や専門業者との契約内容を確認するようにしましょう。
税金
居抜き売却は、内装、備品などの資産を売ってお金を得ているため、税金がかかります。
売主が個人の場合は、譲渡所得税、消費税、印紙税がかかり、法人の場合は、法人税、事業税、消費税、印紙税がかかります。
譲渡所得税とは、資産を売って得た利益＝資産を売って得た収入－資産を購入した金額（取得費＋譲渡費用）です。
法人税とは、すべての収益と経費を法人税の税法に則って算出し、差し引きをして所得を出し、定められた税率を掛け、控除額などを除き、納付額を算出します。
居抜き売却でも、収益になるので注意するようにしましょう。
関連記事：不動産売却で利益が出たときの対処法。ふるさと納税で節税はできる？
居抜き店舗を高く売却するポイント
居抜き店舗を高く売却するポイントは以下になります。
- ・複数の業者に依頼しない
- ・営業中に買い手に案内する
上記のポイントについて詳しく解説します。大切な店舗を売却するので少しでも査定額が上がるようにしましょう。
複数の業者に依頼しない
店舗売却する際に、複数の業者に依頼すると、情報が出回ってしまい、希少性が無くなってしまい、価値を下げてしまうことがあります。
買取希望者は、様々なサイトや不動産で物件を探しててるので、まだ出回ってない居抜き物件の情報には価値があります。
なので、鮮度の高いうちに売却できるように、業者に依頼する場合は、1社だけにするようにしましょう。
営業中に案内する
営業中の店舗を買い手に見てもらうことも大切です。
実際に営業している店舗なので、買い手の方は、運営のイメージもしやすく、判断しやすくなります。閉店してる状態だと、「なぜ閉店したの？」とネガティブにとらえられることもあり、買い手がつきづらくなることもあります。
営業中の段階のほうが、イメージ的にもいいので、営業中に買い手を案内するようにしましょう。
店舗の売却は、ライズ不動産販売にご相談ください
この記事では、店舗売却の流れや、高く売却するポイントを紹介していきました。
店舗売却する際は、その道のプロの不動産会社に依頼するのがおすすめです。
経験豊富なスタッフに依頼することにより、トラブルを防ぐこともでき、早く高く店舗売却することが可能です。
その際はぜひ、ライズ不動産販売におまかせください。ライズ不動産販売は、売却実績が豊富な不動産会社で、多くのお客様に選ばれています。
「この立地だけど売れるのかな？」と不安に抱えてる人も、ぜひ気楽にお問合せください。
地元密着型のライズ不動産販売なら、買い手を見つけられる可能性があります。店舗の売却を考えている方は、ぜひこちらのページからお問い合わせください。