京都の再建不可物件、査定のポイントはどこ？不動産買取のアドバイス
Column
「再建築不可物件なので売却価格が低い？」
「そもそも再建築不可物件って何？」
自分の長年住んでいた家が再建築不可物件と聞き、上記のような疑問が浮かんだ人もいるのではないでしょうか。
京都は古民家が多く、親から受け継いだ物件が再建築不可物件だったというケースは珍しくありません。
今回は「再建築不可物件とは何か」、「再建築物件を高く売る方法」などについて解説していきます。
再建築不可物件とは何？
再建築不可物件とは、その名の通り建物を取り壊した場合、再建築ができない土地のことです。
現行の建築基準法に違反しており、再建築の許可が降りない土地のことを指します。
再建築不可物件は、取り壊しはできても再建築ができないため、不便の多い不動産として知られています。
再建築不可物件が存在する理由は、建築基準法の改正です。
建築基準法は昭和25年に制定され、その後様々な法改正が行われた結果、法改正後に建築基準法違反扱いとなる物件が発生してしまっています。
特に、昭和54年に改正された建築基準法の43条によって、建築不可物件となった不動産は多いです。
建築基準法43条は主に敷地と道路に関係する法令であり、再建築するためには、以下の条件を満たす必要があります。
- ・建物の敷地が道路に2メートル以上接していること
- ・接している道路の道幅が4メートル以上であること
これは「接道義務」といい、道路から遠すぎる物件や、道路と接していても道路の道幅が4メートルに満たない物件は、建築基準法違反とみなされ、再建築不可となります。
景観条例によって古くからの景観を維持している京都のような地域では、法令上の問題から建築不可物件になっているケースが多いです。
例外のケースも有り
上述したように、京都は景観条例によって昔の町並みを維持しているため、現代の建築基準法に適していない土地は多いです。
そのため、京都市では以下の条件を定めています。
1建築基準法第43条第2項第2号の許可（接道規定）
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない。
ただし、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
京都市ホームページ：建築基準法に基づく許可又は認定制度の基準についてより引用
建築基準法は、安全性の観点から改正されたものです。
建築物の影響で緊急車両の移動が制限されたり避難の妨げになったりと、人命救助や安全性の観点から問題が発生する可能性があるため、こうした法令が定められています。
そのため、自治体の調査と審査が行われ、問題なしと判断された場合は建て直しが可能です。
再建築不可物件は査定額が低くなる？
再建築不可物件は、従来の物件と比べると査定額が低くなる傾向にあります。
再建築物件は一般的な不動産業者では扱いに困る物件であり、どうしても査定額が低くなる傾向にあるからです。
ここでは、査定額が低くなる理由と、再建築不可物件でも査定額のアップに繋がる方法についてお話しましょう。
査定額が低くなる理由
再建築不可物件の査定額が低くなる理由は、再建築ができないからです。
住宅は、経年劣化により耐久性が下がり始めます。
その結果、居住性が悪くなるだけではなく、最悪の場合倒壊のリスクも発生します。
もし倒壊したとしても再建築が不可なので、建て直すことができないのは大きなリスクといえるでしょう。
さらに、再建築不可物件は大掛かりなリフォームができないのもネックです。
柱や梁、壁といった建物の構造に関係するリフォームを行う場合、建築基準法の6条に基づき、建築確認申請を行う必要があります。
上述したように、建築基準法に違反している物件は例外を除き申請が下りないため、申請が通ることはまずありません。
壁紙や床材の張り替えといった小規模なリフォームなら可能ですが、大掛かりなリフォームはほぼ不可能です。
加えて、現在の再建築不可物件は1979年より前に建築された古い物件なので、例外はありますが建物の資産価値がほとんどありません。
以上のことから、再建築不可物件は総じて資産価値が低く、土地の再利用も難しいので需要が低く、査定額も低い傾向にあるのです。
査定額を高くする方法
再建築不可物件を少しでも高く買い取ってもらいたい場合、築古物件の買取を専門としている不動産会社に依頼し、売却するという方法が一般的です。
再建築不可物件は不動産会社でも取り扱いが難しく、専門的に取り扱っていないと不動産会社側でも持て余す傾向にあります。
そうなると、安く買い叩かれるか、あるいは買取を拒否されるケースも少なくありません。
しかし、再建築不可物件のような築古物件を専門的に取り扱っている不動産会社ならばそのリスクが大幅に減ります。
再建築不可物件を専門的に取り扱っているということは、取り扱いのノウハウが蓄積されているため、活用方法や販路が確立されているということです。
建物自体の価値を正しく見極め、適切な査定額を提示してくれる可能性が高といえます。 また、需要の有無をしっかりと判別して買い手を見つけてくれるため、買取額にも期待ができるでしょう。
京都は査定額アップのチャンスが多い？
再建築不可物件は日本全国どこにでもありますが、京都は景観条例の点から古民家が非常に多く、再建築不可物件が比較的多い傾向にあります。
具体的にいえば実際に京都市でも問題視されており、空き家も増えていることから2026年に空き家税として課税が検討されています。
そういった再建築不可物件が多いということは、逆にいえばそういったノウハウが蓄積しやすいエリアということです。
そのため、京都で再建築不可物件を専門に取り扱っている不動産会社は、おすすめといえます。 需要や活用方法を見出して、より正確に査定額を算出してくれるので、査定額アップのチャンスに繋がりやすいです。
実績のある不動産会社に
再建築不可物件を専門としている不動産会社を探す際、実績に注目しましょう。
実績が多ければその分ノウハウが蓄積されており、不動産買取の成功確率が高くなります。
もし、京都で再建築不可物件を手放したいのであれば、ライズ不動産販売をご検討ください。
ライズ不動産は古民家買取にも力を入れており、古民家鑑定士の資格を保有したスタッフも在籍しております。
過去に再建築不可物件を取り扱った実績にも自信がございます。 もし「今住んでいる物件を手放したい」「再建築不可物件をできるだけ査定額高めで処分したい」とお考えなら、ぜひ一度ご相談ください。
京都で再建築不可物件の売却をお考えなら、ライズ不動産販売にお任せください
本記事では、「再建築不可物件とは何か」、「再建築物件を高く売る方法」についてご紹介いたしました。
再建築不可物件は、一部の例外を除いて建て直すことができず、大幅なリフォームもできないことから劣化が進んでしまいがちです。
そのため、所持している期間が長くなるほど査定額が下がりやすい物件であり、早期決断が重要です。
もし、再建築不可物件に住んでいる、あるいは受け継いだけど手放したいとお考えなら、ライズ不動産販売にお任せください。
ライズ不動産販売は再建築不可物件や古民家、空き家の査定、買い取りを行っております。
過去に再建築不可物件でお悩みの売り主さんにもご満足頂けた実績も多く、ノウハウも蓄積しております。
もちろん、古民家や再建築不可物件以外でも、マンションや一般家屋など、京都に根付いた取引を行っているからこその査定額をご提供させていただきます。
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