ボロ家でも売却できる？古い家でも高値で売却する方法を解説

「ボロ家って売却できるの？」

「ボロ家はそのまま残したらどうなるの？」

ボロ家を相続した場合、住むつもりがないのであればすぐにでも売却することをおすすめします。

ボロ家は以下の理由で買い手が見つかりにくく、早めに対策を取らなければいけないからです。

ボロ家をそのままにすると課税の増額や事件の要因になる可能性もあるので、売却・処分の準備はすぐに行いましょう。

この記事では、ボロ家を所持し続けるリスクや、失敗しない売却方法についてご説明いたします。

ボロ家は早めに売却しなければ課税の増額や事件を招く

ボロ家を相続した場合、早めに再利用、もしくは売却を検討しましょう

ボロ家と呼ばれるほどの築古で老朽化の進んだ物件は、以下のリスクが発生し続けるからです。

ここでは、ボロ家を所持し続けることで起きるリスクについて解説していきます。

コストがかかり続ける

ボロ家を所持している場合、税金や管理費といったコストが定期的に発生します。

ボロ家のみならず、不動産は所持していれば絶対にコストが発生します。

税金で挙げられるのは、固定資産税と都市計画税です。

毎年1月1日になると、不動産の所持者に固定資産税と都市計画税が発生します。

納税額はさまざまな条件で異なりますが、以下の方法で算出されます。

固定資産税＝固定資産評価額×標準税率
都市計画税＝固定資産評価額×制限税率

一般的な戸建ての場合、大体10～15万円ほどの課税額となるでしょう。

ボロ家を所持しているだけで毎年10万円以上が税金として取られてしまうのです。

また、管理にかかる費用も必要です。

空き家は管理しないと行政指導が入る可能性があるため、正しく管理しなければいけません。

ボロ家でも空き家を維持する場合、以下のコストが発生します。

火災保険費用：4～6万円/年
光熱費：3～5万円/年
修繕費用：1～1000万円以上　※修繕規模による

修繕費用を除けば、税金と維持費だけで年間20～30万円前後の金額が発生します。

つまり、空き家を持っているだけで毎年少なくとも20～30万円支払い続けなければいけないのです。

犯罪の温床やトラブルの原因になる可能性がある

ボロ家を放置すれば近隣の住民との関係悪化や犯罪の温床になるリスクが発生します。

具体的には、以下の問題が発生します。

トラブル	具体的な被害
景観の悪化	ボロ家の状態が続くことで、周辺の景観に悪影響が及ぼされます。
不法投棄による悪臭・害虫の発生	管理されていない空き家は不法投棄の場所になりやすく、ゴミによる悪臭や害虫の発生の温床になります。
犯罪組織の拠点化	管理されていない空き家は侵入されやすく、犯罪組織の取引現場や違法薬物の精製などが行われる拠点になりやすいです。 結果、周囲の治安悪化の要因となります。
倒壊や火災による近隣への被害	法科のターゲットになった時、近隣の住宅への延焼や倒壊時に人が巻き込まれるリスクが発生します。

これらは、管理を怠ったことで発生するトラブルの一例であり、責任はすべて所有者が負うことになります。

事実、民法第717条には以下の記述があります。

（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）

第七百十七条　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。

ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

引用元：e-Gov法令検索「民法」より抜粋

つまり管理を放棄している家で事件が発生した場合、管理者にも責任の一端があるとされ、損害賠償を請求される可能性があるということです。

なにより金銭だけでなく、人命に関わる事件に発展することも考えられるため、放置は厳禁です。

行政から特定空き家に指定され、税額が大幅に上昇する

空き家は放置すると行政の指導が入り、税額が増加する可能性があります。

上で紹介した条件の多くに当てはまる場合、自治体から「特定空き家」に指定されます、固定資産税がおよそ六倍に上昇します。

本来、固定資産税は住宅用地の特例によって減税されているのですが、空き家は住宅扱いではないため、特例は適用されません。

さらに、こうした特定空き家は自治体に氏名ごと公表される可能性があります。

事実、京都市ホームページでは2024年1月現在、28件の特定空き家をホームページで公開しています。

ボロ家の売却は難しい？売却の流れを紹介

ボロ家の売却には時間がかかりやすいので、早めに準備をしましょう。

ボロ家の売却の流れは、大まかに分けるとたった2ステップです。

家の状態を詳しく知ることで、売却方法をどうするかが定まるため、きちんと確認する必要があります。

また、売却方法もそれぞれメリット・デメリットがあるので吟味することをおすすめします。

ここでは、ボロ屋の売却の流れについてご説明しましょう。

適正な査定を受ける

ボロ家を売却する際は、まず家の査定をしましょう。

査定を行うことで家の正確な価値がわかるため、売却価格が適切かどうかを判断しやすくなります。

家の査定は査定は不動産鑑定士もしくは不動産会社に依頼することになりますが、家の売却ならば不動産会社に依頼するのが一般的です。

不動産鑑定士と不動産会社の査定には、以下の違いがあります。

	不動産鑑定士	不動産会社
売却額の算出	詳細な調査及び分析によって論理的な価格を算出	土地や家屋の相場、不動産会社の過去の取引事例を参考に算出
金額	有料	無料
適切なケース	財産相続の際の地価確認 賃貸物件の家賃算出の資料作成 土地を担保にする際の鑑定評価書の作成	家屋、土地など不動産の売却額の査定

不動産鑑定士が必要なのは、主に法的な手続きの際の文書作成であり、空き家の売却で利用するのは不適切です。

不動産会社の査定でも十分な査定額の相場がわかりますし無料で行えるので、不動産会社に依頼しましょう。

物件は、立地や築年数、周辺の相場などさまざまな要素を考慮して査定額が算出されます。

ボロ家の場合は基本的に資産価値が低く、築年数や老朽化の程度によって査定額が大きく変わることはないでしょう。

しかし、ボロ家だったとしても立地が優れていたり、再建築が可能な物件だったりした場合は需要が高くなるので、査定額も高くなりやすいです。

売却方法を検討する

家の査定が終わったら、次は売却方法を検討しましょう。

ボロ家を売却する方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。

	仲介	買取
売却方法	不動産会社が買い手を探して売却する	不動産会社が直接物件を買い取る
メリット	売り出し価格や売る相手を自分で設定できる	売却までに時間がかからない
デメリット	売れるまで管理費用や不動産会社に支払う手数料が発生する	買取額が安くなるケースが多い
おすすめのケース	ボロ家でも高く買取ってもらいたい場合	早めに処分したい場合

高値で売却したい場合は、仲介で売却するのが一般的です。
しかし、築年数が極端に古い場合や、立地が悪い場合などは、買取の方が有利になることもあります。

また、不動産会社の中でも、ボロ家を専門に扱っているところであれば、相場を把握しており、高値で買い取ってくれる可能性があります。

したがって、ボロ家は買取を選択したほうが結果的にメリットを享受しやすいといえるでしょう。

ボロ家を少しでも高値で売却するには

ボロ家を少しでも高値で売却したいのであれば、家の状態の見直しや業者選びが重要です。

ボロ家をリフォームして修繕してから売却する

ボロ家でもリフォームすれば高価買取のチャンスがあります。

ボロ家には、老朽化や破損といったさまざまなマイナス点があります。

これらのマイナス点をリフォームで補うことで、買主の印象を良くして売却価格を高めることが可能です。

ただし、リフォームを行う場合は、リフォーム費用と売却価格が釣り合っているか、慎重に検討する必要があります。

ボロ家をリフォームする場合、発生する金額は以下が相場です。

リフォームの内容	費用相場
外壁塗装	50～70万円
屋根の修繕・塗装	40～70万円 屋根材張替えの場合は100～200万円
床フローリング貼り替え	10～20万円（6畳あたり）
壁紙貼り替え	6～8万円（6畳あたり）
建具（ドア・窓）交換	7～15万円（一箇所あたり）
キッチンリフォーム	100～200万円
トイレリフォーム	10～20万円
浴室リフォーム	100～150万円

もし、すべてリフォームする場合、500～600万円ほどの費用が発生します。

また、家の規模が大きければその分金額も増大するため、全部リフォームして1000万円掛かる可能性もあるのです。

査定額と比較しリフォームするべきかどうかをきちんと計算しましょう。

ボロ家を専門的に扱う業者に依頼する

ボロ家を売却する際は、ボロ家を専門的に扱う買取業者に依頼しましょう。

ボロ家は基本的に需要が限られているため、一般的な業者に依頼しても査定額が低くなりやすいです。

しかし、ボロ家を専門的に扱っているのであれば、売却の際のノウハウが蓄積されているので売り方も無駄がなく、売却額も期待できます。

ボロ家を解体して更地にして売却する

仲介で売るのであれば、ボロ家をそのまま売るのではなく、更地にして売却するのも手段の一つです。

仲介で売却した際、ボロ家がそのままだと買い手が見つからなくても、土地だけの場合だと解体費用がかからないため、購入者が現れる可能性はあります。

ただし、解体費用を支払う必要があるので、費用がある程度かかるほか、土地が再建築不可物件の場合、解体後は家を再建築することは基本的にはできないため、進行に検討しましょう。

簡単にまとめると、以下のとおりです。

	ボロ家付きのまま売却する	更地にして売却する
メリット	費用がほとんど発生しない	土地の需要があれば高価買取に繋がる可能性がある
デメリット	買い手が見つかりにくくなる可能性がある	家屋の解体費用が発生する。 再建築不可物件の場合家が建てられない
おすすめの売却方法	買取	仲介

まとめ

この記事では、ボロ家を所持し続けることのリスクや売却方法、高額で売却する方法についてご説明しました。

ボロ家を相続し、活用する方法が思いつかない、あるいは活用しないのであれば、早めに処分の方法を検討しましょう。

ボロ家は放置しても値は上がりませんし、管理費や税金で毎年維持費用が発生してしまいます。

そのため、早めに決断して売却することが最も利益が得られる方法であり、ボロ家を専門に扱う業者に依頼すれば期待以上の利益につながる場合もあります。