京都市中京区で古家を高く売却するには？相場や3つの売却方法を解説【2026年最新】

京都市中京区で古家をできるだけ高く売却するには、建物の状態だけで判断せず、土地の価値や立地、接道状況、再建築の可否まで含めて査定してもらうことが重要です。

中京区では、築年数の古い住宅や京町家など、建物の古さだけでは価値を判断しにくい物件もあります。

そのため、安易に解体せず、そのまま売却する方法や不動産会社による買取なども比較して検討しましょう。

この記事では、京都市中京区における古家の売却相場や3つの売却方法、高値で売るためのポイントを解説します。

相続した古家や空き家の売却を検討している方は、物件に合った売却方法を選ぶ際の参考にしてください。

京都市中京区における中古一戸建ての売却相場

京都市中京区で古家を売却する際は、周辺の中古一戸建ての相場を参考にしながら、土地の価値や建物の状態を踏まえて売却価格を考える必要があります。

SUUMOによると、2026年8月時点における京都市中京区の中古一戸建ての売却価格相場は3,980万円です。

掲載物件の中央値は、土地面積66㎡・建物面積86㎡・築年数37年となっています。

項目	京都市中京区の相場・中央値
中古一戸建ての 売却価格相場	3,980万円
土地面積	66㎡
建物面積	86㎡
築年数	37年

ただし、古家が3,980万円前後で売却できるという意味ではありません。

上記は古家だけを対象とした成約価格ではなく、中古一戸建て全体の掲載情報をもとにした相場です。

築年数が経過した古家では、建物そのものの価値よりも、土地面積・立地・接道状況・再建築の可否などが査定価格に影響する場合があります。

特に京都市中京区は中心部へのアクセスが良いエリアも多いため、建物が古くても土地の需要によって一定の価格が付くケースがあります。

一方、建物の劣化が進んでいる場合や再建築できない土地などは、周辺の中古一戸建て相場を下回る可能性があります。

そのため、京都市中京区で古家の売却価格を確認する際は、周辺相場だけで判断せず、古家の売却実績がある不動産会社に査定を依頼し、物件ごとの価格を確認することが大切です。

不動産会社による買取の場合は相場の7〜8割が目安

不動産会社による買取の場合、買取価格は仲介で売却する場合の相場に対して7〜8割程度がひとつの目安です。

買取価格が低くなりやすいのは、不動産会社が購入後に再販売することを前提としており、建物の解体やリフォーム、残置物の撤去などにかかる費用を査定額に反映するためです。

また、再販売までの期間や価格変動などのリスクも見込まれるため、仲介で一般の買主に売却する場合と比べて価格が抑えられる傾向があります。

ただし、実際の買取価格は物件ごとに異なります。京都市中京区では、立地や土地面積だけでなく、接道状況や再建築の可否、建物の状態などによって査定額が変わります。

そのため、7〜8割という数字だけで判断せず、複数の不動産会社に査定を依頼し、買取価格と査定根拠を比較することが大切です。

高値で売れやすい中京区の古家の特徴

京都市中京区の古家は、建物の状態や土地の条件によって売却価格が変わります。

なかでも、高値で売れやすい古家の特徴は以下のとおりです。

それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

状態が良い木造住宅

築年数が古い木造住宅でも、柱や梁、屋根、外壁などの状態が良好で、そのまま利用できる場合は評価されやすくなります。

購入後に大規模な修繕や解体を行う必要が少なければ、買主の負担を抑えられるためです。

また、定期的に修繕やメンテナンスが行われている住宅は、建物の状態を確認しやすく、売却時の査定でもプラスに働く場合があります。

ただし、見た目がきれいでも、雨漏りやシロアリ被害、基礎部分の劣化などがあると評価が下がる可能性があります。

売却前には建物の状態を確認しておくとよいでしょう。

京町家である

中京区では、京町家としての特徴を残している古家が評価される場合があります。

格子や通り庭、坪庭など、京町家ならではの意匠や構造に魅力を感じる買主もいるため、一般的な古家とは異なる需要が期待できます。

一方で、京町家であれば必ず高値で売れるわけではありません。建物の保存状態や改修の必要性、立地などによって評価は異なります。

そのため、京町家の売却実績がある不動産会社に相談し、建物の特徴を踏まえて査定してもらうことが大切です。

新耐震基準に適合している

新耐震基準に適合している古家は、耐震性を判断するうえで買主の安心材料になりやすいといえます。

新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されており、それ以前の建物と比べて耐震性能の基準が強化されています。

古家を購入してそのまま住みたいと考える買主にとって、耐震性は重要な確認項目の一つです。

なお、築年数だけでは実際の耐震性能を判断できないため、必要に応じて耐震診断の結果や改修履歴などを提示できると、物件の状態を伝えやすくなります。

参考：住宅・建築物の耐震化について｜国土交通省

広い土地がついている

古家そのものの評価が低い場合でも、土地面積が広ければ土地の価値を中心に評価される可能性があります。

特に、建物を解体して新築住宅を建てたい買主や、不動産会社による再開発・再販売の需要が見込める場合は、土地の広さが査定価格に影響します。

また、土地を分割して利用できる条件が整っていれば、活用方法の選択肢が増える場合もあります。

ただし、土地が広くても、接道条件や用途地域、建ぺい率・容積率、再建築の可否などによって利用できる範囲は異なります。

土地面積だけでなく、どのように活用できる土地なのかも確認しておきましょう。

上記の特徴に当てはまらない場合でも、
まずは現在の価値を確認してみませんか？

京都市中京区の古家を売却する3つの方法

京都市中京区の古家を売却する方法は、主に「古家付き土地としてそのまま売却する」「古家を解体して更地で売却する」「不動産会社に直接買い取ってもらう」の3つです。

どの方法が適しているかは、建物の状態だけでなく、土地の需要や接道状況、再建築の可否、解体費用などによって異なります。

特に中京区では、京町家として活用できる古家がある一方、細い路地に面した土地など、建て替えに条件が付く物件もあります。

それぞれの特徴を理解したうえで、物件に合った売却方法を選びましょう。

古家付き土地としてそのまま売却する

古家付き土地として売却する方法は、建物を解体せず、現在の状態のまま土地と建物をまとめて売却する方法です。

売却前に解体費用を負担する必要がなく、そのまま販売を始められる点がメリットです。

また、中京区では築年数が古くても、京町家としての特徴が残っていたり、リノベーションによって活用できたりする物件があります。

古家だからといって先に解体すると、建物を活用したい買主へ売却できる可能性を失ってしまう場合があります。

一方、建物の老朽化が進んでいる場合は、購入後の解体費用や修繕費用を考慮して価格交渉を受けることがあります。

そのため、まずは古家を残した状態で査定を受け、建物に価値があるのか、土地として評価されるのかを確認してから売却方法を判断するとよいでしょう。

古家を解体して更地で売却する

建物の劣化が激しく、そのまま利用することが難しい場合は、古家を解体して更地にしてから売却する方法があります。

更地にすると建物の状態を気にする必要がなくなり、買主が新築住宅の配置や土地の活用方法をイメージしやすくなります。

一方で、売主側に解体費用がかかる点には注意が必要です。

さらに、中京区には前面道路が狭い土地もあり、重機やトラックが入りにくい場合は解体費用が高くなる可能性があります。

また、再建築の可否を確認せずに古家を解体することは避けましょう。

現在は建物が建っていても、接道状況などによっては、解体後に同じように建物を建てられない場合があります。

再建築が難しい土地は用途が限られるため、更地にすることでかえって売却しにくくなる可能性があります。

さらに、住宅を解体すると住宅用地に対する固定資産税等の特例が適用されなくなる場合もあるため、解体時期を含めて不動産会社に相談してから判断することが大切です。

不動産会社に古家を直接買い取ってもらう

できるだけ早く古家を手放したい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法も選択肢の一つです。

仲介では一般の購入希望者を探して売買契約を結びますが、買取では不動産会社そのものが買主になります。

そのため、買主を探すための販売活動が必要なく、比較的短期間で売却を進めやすい点が特徴です。

また、築年数が古い物件や大規模な修繕が必要な古家でも、不動産会社によってはそのまま買い取ってもらえる場合があります。

ただし、前述したとおり、買取価格は仲介で売却する場合の相場に対して7〜8割程度になることが一般的な目安です。

価格を優先するのであれば仲介、売却までの期間や手間を抑えたいのであれば買取というように、何を優先するのかを整理して選びましょう。

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京都市中京区ならではの事情！古家売却で知っておくべき注意点

京都市中京区で古家を売却する際は、一般的な不動産売却で確認する築年数や建物の状態だけでなく、京都市の景観に関する規制や接道状況、私道、隣地との境界なども確認する必要があります。

これらの条件は、買主が購入後に建物を建て替えたり土地を活用したりできるかに関わるため、売却価格にも影響する可能性があります。

特に古家を解体して売却しようと考えている場合は、解体前に土地の法的な条件を確認しておくことが重要です。

「景観条例」と「再建築不可物件」のリスクを確認する

京都市では、歴史的な町並みや景観を守るため、景観地区や建造物修景地区、高度地区などが定められており、エリアによって建築物の高さやデザインなどに基準が設けられています。

そのため、中京区で古家を解体して建て替える場合でも、土地の広さや建ぺい率・容積率だけで新しい建物の規模や形状を判断できるとは限りません。

もう一つ重要なのが接道状況です。

建築基準法では、原則として建築物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

中京区には細い路地に面した古家もあり、現在は建物が存在していても、道路の種類や接道状況によっては建て替えに制限を受けることがあります。

再建築が難しい土地は利用できる買主が限られるため、一般的な土地と比べて売却価格が低くなる可能性があります。

ただし、建築基準法上の道路に接していないからといって、必ず再建築できないとは限りません。

そのため、古家を解体する前に、京都市の指定道路図などで前面道路の種類を確認し、不明な場合は不動産会社や建築士などの専門家に確認しておきましょう。

京都特有の狭小地・私道負担など隣地との境界トラブルに注意する

中京区の古家では、土地の境界や私道の権利関係についても売却前に確認しておくことが大切です。

古くから住宅が建ち並ぶ地域では、土地と土地の間隔が狭かったり、複数の住宅が同じ私道を利用していたりする場合があります。

例えば、古家を売却する際には以下のような問題が見つかることがあります。

こうした問題が売買契約の直前に判明すると、買主との条件調整が必要になり、売却価格や売却までの期間に影響する可能性があります。

特に相続によって取得した古家では、所有者自身が境界や私道の状況を把握していないこともあります。

売却を始める前に登記事項証明書や公図、地積測量図などを確認し、境界が不明確な場合は土地家屋調査士への相談も検討しましょう。

中京区の古家の売却で利用できる補助金と支援

京都市中京区の古家を売却する場合、物件や所有者の状況によっては、税負担を軽減できる特例や京都市による空き家支援制度を利用できる可能性があります。

古家を解体したあとや売却したあとでは利用できない制度もあるため、売却活動を始める段階で対象になる制度がないか確認しておきましょう。

相続した空き家を売却する場合の特別控除

相続した古家を売却する場合は、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる場合があります。

譲渡所得とは、不動産の売却価格そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて算出する利益のことです。そのため、3,000万円が売却代金から差し引かれる制度ではありません。

対象となる家屋には、主に以下のような要件があります。

また、耐震基準を満たした状態で売却する場合や、一定の要件を満たして建物を取り壊したうえで土地を売却する場合などが対象となります。

2026年9月時点では、2027年12月31日までに行われる一定の譲渡が制度の対象です。

なお、2024年1月1日以降の譲渡では、一定の条件を満たせば、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行った場合も特例を適用できることがあります。

相続人が3人以上の場合は控除額の上限が2,000万円になるなど細かな条件もあるため、利用を検討する場合は税務署や税理士などに確認しましょう。

参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

低未利用土地等を売却する場合の特別控除

利用されていない土地や利用の程度が低い土地を売却する場合は、譲渡所得から最高100万円を控除できる「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。

対象となるのは、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等で、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることなどが要件です。

売却価格にも条件があり、原則として500万円以下ですが、市街化区域など一定の区域では800万円以下まで対象となる場合があります。

2026年9月時点では、2028年12月31日までに行われる一定の譲渡が対象です。

ただし、単に建物が古い、空き家になっているというだけで適用される制度ではありません。低未利用土地等に該当することや売却後に土地が利用されることなどの要件があるため、事前に確認しておきましょう。

参考：低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除｜国税庁

京都市空き家活用・流通支援専門家派遣制度

京都市では、空き家の活用や売却を検討している所有者などを対象に、建築士や地域の空き家相談員を現地へ派遣する「京都市空き家活用・流通支援専門家派遣制度」を実施しています。

専門家に現地を確認してもらい、売却や賃貸といった活用方法のほか、相場、修繕が必要な箇所や費用などについてアドバイスを受けられます。

「そのまま売るべきか」「修繕してから売るべきか」など、古家の扱いに迷っている場合に利用しやすい制度です。

対象となるのは、京都市内にある一戸建てまたは長屋建ての住宅で、現在空き家となっている建物のほか、おおむね1年以内に空き家となる予定の建物も含まれます。

専門家の派遣費用は無料で、同じ空き家について2回まで利用できます。ただし、年度途中で予算額に達した場合は受付が終了するため、利用を検討している場合は早めに確認しましょう。

京都安心すまいバンク

京都安心すまいバンクは、京都市内の空き家を売りたい・貸したい所有者と、購入・賃借を希望する人をつなぐ京都市版の空き家バンクです。

京都市に登録された不動産の専門家と京都市が連携し、空き家の売買や賃貸をサポートしています。

物件情報を登録することで、一般的な不動産ポータルサイトとは異なる経路から、京都市内で住まいを探している人へ物件を紹介できる可能性があります。

また、登録された専門家へ無料相談することもできるため、中京区の古家を売却する際は、通常の仲介や買取とあわせて活用を検討できる制度です。

中京区の古家売却を成功させる不動産会社の選び方

京都市中京区の古家を売却する際は、査定額の高さだけで不動産会社を選ばないことが大切です。

中京区では、京町家としての価値や景観に関する規制、細街路への接道など、一般的な中古住宅とは異なる条件を踏まえて査定する必要がある物件もあります。

「中京区での売却実績」「古家や京町家への対応力」「査定額の根拠」の3点を確認して、不動産会社を比較しましょう。

中京区の不動産事情に精通した地域密着型の会社を選ぶ

古家を売却する際は、京都市中京区の不動産事情に詳しい会社を選ぶことが重要です。

同じ中京区内でも、最寄り駅や商業地へのアクセス、周辺環境、土地の形状、前面道路などによって不動産の評価は異なります。

地域での取引経験が豊富な不動産会社であれば、周辺の成約事例だけでなく、どのような買主から需要が見込めるのかを踏まえて売却方法を提案してもらいやすくなります。

例えば、一般の居住用住宅として販売するのか、建て替えを前提とした土地として販売するのか、京町家として活用したい買主を探すのかによっても販売方法は変わります。

査定を依頼する際は、中京区でどの程度の売却実績があるのか、周辺でどのような物件を取り扱ったことがあるのかを確認してみましょう。

古家・空き家・京町家の売却実績が豊富な業者を選ぶ

古家の売却は、築浅の中古住宅を売却する場合とは査定のポイントが異なります。

建物をそのまま利用できるのか、修繕が必要なのか、解体して土地として販売した方がよいのかなど、建物と土地の両方を見ながら売却方法を判断する必要があるためです。

また、中京区では京町家としての特徴が残る古家もあります。一般的な古家としては建物価値が低く評価される場合でも、京町家を探している買主から需要が見込める可能性があります。

古家や空き家、京町家の売却実績が豊富な会社であれば、建物を安易に「解体前提」とせず、物件の特徴を踏まえて売却方法を比較できます。

特に京町家に該当する可能性がある場合は、解体する前に京町家の流通に詳しい不動産会社にも査定を依頼するとよいでしょう。

複数社に査定を依頼して査定額と根拠を比較する

古家の査定額は、不動産会社によって差が出る場合があります。そのため、1社だけで判断せず、複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう。

ただし、最も高い査定額を提示した会社を選べば、高く売却できるとは限りません。

査定額は実際の成約価格を保証するものではなく、相場より高い価格で売り出した結果、買主が見つからず、値下げを繰り返すこともあります。

査定を比較する際は、金額だけでなく以下の点を確認しましょう。

査定額の高さだけではなく、「なぜその金額で売れると考えているのか」を具体的に説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。

まとめ

京都市中京区の古家を売却する方法には、古家付き土地としてそのまま売却する方法、解体して更地で売却する方法、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。

ただし、古家だからといって、すぐに解体するのが適しているとは限りません。

中京区では、京町家として建物自体に需要が見込めるケースがある一方、接道状況や景観に関する規制などによって、建て替えに条件が付く土地もあります。

解体後に再建築が難しいことが判明すると、売却の選択肢を狭めてしまう可能性があるため、まずは建物と土地の状態を確認してから売却方法を決めることが大切です。

また、相続した空き家であれば譲渡所得の3,000万円特別控除などを利用できる場合があるほか、京都市の専門家派遣制度や京都安心すまいバンクなども活用できます。

京都市中京区で古家をできるだけ納得できる条件で売却するためにも、古家や空き家の売却実績がある複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額とその根拠を比較しましょう。