再建築不可物件の売却方法は？相場や売れない場合の対処法を紹介

「再建築不可物件は売却できる？」「再建築不可物件が売れない場合はどうすればいい？」

再建築不可物件は、建築基準法や都市計画法による制限があるため、通常の不動産よりも売却が難しい傾向にあります。

しかし、専門的な方法を活用すれば売却が可能な場合も多いです。

本記事では、再建築不可物件の特徴や売却方法、売却しにくい理由、売れない場合の対処法を詳しく解説します。

再建築不可物件とは新たに建物を建てることができない土地・物件のこと

再建築不可物件とは、法的な制限により新たな建物を建てることができない土地や物件を指します。

制約内容	具体例	影響
接道義務を満たしていない	行き止まりの私道	建築不可、増改築制限
高圧線の下に位置している	17万ボルト以上の電圧がある土地	健康リスク、建築不可
市街化調整区域にある	農地、自然保護区域	新築制限、利用価値の低下

このような制約は、建築基準法や都市計画法といった法律に基づいており、通常の不動産と比べて利用方法が大幅に制限される場合があります。

たとえば、接道義務を満たしていなかったり、高圧線の下に位置していたりする土地が該当します。

以下で詳しく説明します。

参考：空き家発生の原因としての再建築不可物件とは｜一般社団法人日本建築学会

建築基準法第43条で定められた接道義務を満たしていない

建築基準法第43条で定められた接道義務を満たさない土地では建築許可が下りず、再建築不可物件とされます。

建築基準法第43条では、建物を建てるためには「幅4m以上の道路に2m以上接していること」が義務付けられています。

具体例として、行き止まりの道路や私道に面した土地が挙げられます。

接道義務を満たさない場合、建物の増改築も困難になるため、物件の流動性が低下します。

参考：建築基準法 | e-Gov 法令検索
参考：第43条第2項に基づく認定・許可の取扱い | 東京都都市整備局

敷地の上空に17万ボルト以上の高圧線がある

敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている場合、建築が制限される可能性があります。

この制限は、安全性や健康面の懸念が理由で、特に電磁波の影響が指摘されています。

そのため、高圧線下の土地は再建築不可物件となることが多いです。

購入者が敬遠する要因にもなるため、売却時には説明が必要です。

都市計画法で指定された市街化調整区域にある

市街化調整区域では、原則として新しい建築が禁止されており、再建築不可物件として扱われることがあります。

市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぐために都市計画法で指定された地域です。

例えば農地や山間部の土地が該当するケースが多いです。

土地の利用価値が限定されるため、売却時には慎重な計画が求められます。

参考：みんなで進めるまちづくりの話｜国土交通省
参考：都市計画法 | e-Gov 法令検索

再建築不可物件の売却方法は？売れない場合の対処方法も紹介

再建築不可物件は、売却が難しいと言われますが、適切な売却方法を選択することで、成功する可能性があります。

売却方法	特徴
専門の買取業者に直接売却	再建築不可物件に特化
仲介業者に依頼	一般的な不動産取引
隣地所有者に売却	隣地との統合で利用価値を向上
空き家バンクを利用	自治体が運営するマッチングサービス

再建築不可物件に特化した方法や、活用できる選択肢を検討することが大切です。

以下では、具体的な売却方法を詳しく解説します。

再建築不可物件を専門とする買取業者に直接売却する

再建築不可物件を売却する最も効率的な方法は、専門の買取業者に直接相談することです。

これらの業者は、再建築不可物件に特化しており、通常の不動産市場で扱いにくい物件も買い取るノウハウがあります。

この方法は、時間をかけずに物件を処分したい場合に特に有効です。

不動産売却を仲介業者に依頼する

仲介業者を利用することで、幅広い購入希望者にアプローチできます。

不動産仲介業者は、物件の特性を考慮しながら、適切な購入者を見つけるための販売活動をサポートします。

物件の条件に合った購入者を探したい場合におすすめの方法です。

隣地を所有する人に買い取ってもらう

隣地を所有する人に買い取ってもらう方法は、売却成立の可能性が高い選択肢の一つです。

隣地所有者にとって、土地を広げたり活用価値を高めたりできるため、需要がある場合があります。

隣地所有者に物件のメリットを明確に伝えることが成功の鍵です。

自治体が運営する空き家バンクを利用する

空き家バンクは、自治体が運営するサービスで、地域再生を目的に空き家や土地の情報を提供しています。

再建築不可物件を登録することで、地域に興味のある購入希望者を見つけることが可能です。

地域の特性を活かして売却を進めたい場合に適した方法です。

再建築不可物件が売却しにくい理由

再建築不可物件が売却しにくいのは、法律的な制約や経済的な要因、購入者側のリスク回避など、さまざまな理由が影響しています。

以下では、具体的な理由を順を追って解説します。

一度建物を取り壊すと新しい家を建てられなくなるから

再建築不可物件の最大の特徴は、建物を解体してしまうと、新たに建物を建てることが許可されないことです。

これは建築基準法の接道義務に関連しており、4m以上の道路に2m以上接していない土地では建築が制限されます。

そのため、購入希望者にとって魅力が減少することが多いです。

例として、狭い路地に面した物件や行き止まりの土地が該当しやすいです。

物件の担保価値が低く住宅ローンが組みにくいから

再建築不可物件は、金融機関が担保として認めにくい特性があります。

これは、建物の再利用や新築ができないため、金融リスクが高いと判断されるからです。

結果として、購入希望者は自己資金のみで物件を取得する必要がある場合が多く、売却が難しくなります。

このため、再建築不可物件を購入できる層が限定されるのが現状です。

通常の物件と比較して市場価値が低いから

再建築不可物件は、通常の物件に比べて市場での需要が低く、結果的に価値が下がりやすい傾向にあります。

特に、不動産市場では再建築可能な物件が優先されるため、競争力が劣ることが要因です。

これらの要因から、売却価格は通常の物件の50～70%程度にとどまるケースが一般的です。

リスクが高く不動産購入の選択肢になりにくいから

再建築不可物件は、購入後のリスクが高いとみなされることが多く、不動産購入の優先順位から外れがちです。

特に、将来的な活用や売却時の制約が大きいため、リスクを避けたい購入者には敬遠されます。

これらの理由から、購入希望者が限られるため、売却が難しくなります。

再建築不可物件を売却する流れ

再建築不可物件を売却する際には、通常の不動産売却よりも慎重な計画と適切な手続きが必要です。

以下は、売却を成功させるための基本的な流れです。

適切な手順を踏むことで、再建築不可物件の売却をスムーズに進められます。

再建築不可の理由や物件の現状を正確に把握する

再建築不可物件を売却するには、物件が再建築不可とされる具体的な理由や現状を明確にすることが重要です。

この情報を把握しておくことで、購入希望者に正確に説明でき、売却活動をスムーズに進めることができます。

この段階を正確に行うことで、購入希望者の信頼を得やすくなります。

売却方法を決めて複数の不動産業者に査定を依頼する

再建築不可物件の売却では、どの方法を選ぶかによって成約率や売却価格が大きく異なります。

直接買取や仲介売却、空き家バンクの利用など、目的に合った方法を選びましょう。

その後、複数の業者に査定を依頼し、適正な売却価格を把握します。

これにより、売却計画の土台を固めることができます。

最適な業者を選び売却活動を行う

査定結果を基に、信頼できる業者を選びます。

選定の際には、価格だけでなく、業者の実績や対応力、提案内容も考慮しましょう。

選んだ業者と協力して、購入希望者を見つけるための売却活動を開始します。

適切な業者を選ぶことで、売却活動が円滑に進む可能性が高まります。

買主が見つかったら売買契約を締結する

購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。

この契約では、物件の条件や引き渡し日、支払い方法などが明記されます。

不動産業者や専門家のアドバイスを受けながら、契約内容を確認し、トラブルを防ぐことが大切です。

これにより、購入者との信頼関係が築け、円滑な引き渡しが可能となります。

契約に基づいて物件の引き渡しと代金の決済を行う

最後に、売買契約に基づいて物件の引き渡しと代金の決済を行います。

この段階では、法的な手続きや必要書類の確認を徹底し、スムーズな取引を完了させましょう。

全ての手続きが完了したら、売却は無事終了です。

再建築不可物件の売却に関するよくある質問

再建築不可物件の売却に関して、多くの方が疑問を抱えるポイントを以下にまとめました。

それぞれ詳しく解説しますので、売却時の参考にしてください。

再建築不可物件は2025年からどうなりますか？

2025年4月の建築基準法改正により、再建築不可物件に関して以下の変更が予定されています。

1. リフォームや大規模修繕に建築確認申請が必要となります
2. 4号特例が縮小され、2階建て木造住宅の区分が4号建築物から新2号建築物に変更されます
3. 大規模なリノベーションや修繕（屋根の吹き替え、外壁の張り替え、階段の位置の変更、間取りの変更など）に制限がかかる可能性が高くなります
4. 再建築不可物件で建築確認申請が必要な工事を行う場合、接道条件を満たすか、接道条件を満たす土地を新たに取得する必要が出てくる可能性があります
5. 建築確認申請が必要となることで、リフォーム費用の増加や工期の延長が予想されます

これらの変更により、再建築不可物件の所有者は、2025年以降のリフォームや売却に関して注意が必要となります。

ただし、詳細な規定はまだ決まっておらず、今後の政府からの発表が待たれます

再建築不可物件の相場は何割ですか？

再建築不可物件の相場は、通常の再建築可能な物件と比較して50%～70%程度とされています。

これは建築が制限されるため、利用価値が低いとみなされることが主な理由です。

• 相場の目安
  • 一般的な住宅地での物件価格：通常相場の50%～70%
  • 立地条件が悪い場合：さらに低下する可能性
• 影響する要因
  • 土地の面積や形状
  • 周辺地域の需要や環境
  • 再建築ができない具体的な理由

再建築不可物件を売却する際には、複数の不動産業者に査定を依頼し、適正な価格を把握することが重要です。

再建築不可物件で火事になったらどうなりますか？

再建築不可物件が火事になり、建物が焼失した場合、その土地には新しい建物を建てることが原則としてできなくなります。

これは、建築基準法の接道義務が満たされていないためで、特に再建築不可物件では注意が必要です。

• 火災後の主な影響
  • 更地としての売却を検討する必要がある
  • 建物再建が認められる例外規定は非常に少ない
• 対策と注意点
  • 火災保険に加入しておくことで、経済的損失を補填できる
  • 火災後の状況を早急に専門家に相談する

再建築不可物件では、火災後の土地の利用が制限されるため、リスク管理が重要です。

再建築不可物件に飲食店を建てられますか？

再建築不可物件に飲食店を建てることは、法律的な制約により難しい場合が多いです。

ただし、条件次第では建築許可が下りるケースもあります。

例えば、簡易な屋外設備や仮設店舗としての利用が認められる場合があります。

• 可能なケース
  • 仮設の屋台や軽量構造の店舗であれば認可される場合がある
  • 特定の地域で地域活性化を目的とした緩和措置が取られる場合
• 注意事項
  • 建築基準法や都市計画法を満たす必要がある
  • 飲食店営業許可も必要

物件の利用目的が飲食店の場合は、地域の自治体や専門家に詳細を確認することをおすすめします。

まとめ

再建築不可物件の売却は難しいと思われがちですが、専門業者への相談や売却方法の工夫次第で解決策が見つかります。

本記事で紹介した方法や注意点を参考に、最適な売却方法を選びましょう。

不安な場合は専門家に相談し、安心して取引を進めることをおすすめします。