一戸建てを売却には何をすればいい？売却の流れ・費用相場・期間について解説

「一戸建てを売却する手順は？」

「一戸建て売却にかかる費用相場は？」

一戸建ての売却は、売却活動から引き渡しまで3～6ヶ月ほどかかることが一般的です。

ここでは、「戸建て売却から引き渡しまでの手順」や「一戸建て売却で失敗しないための不動産会社の選び方」などを詳しく解説します。

これから、一戸建ての売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

一戸建て売却の流れは？売却準備から引き渡しまで解説

一戸建てを売却するには、売却準備から引き渡しまでの手順が必要です。

その手順を把握し、スムーズに売却できるよう準備するようにしましょう。

以下が一戸建ての売却手続きの一般的な流れです。

これらの工程について解説していきます。

希望する売却価格や必要な書類を準備する

一戸建てを売却する際は、物件の売却相場を調べるようにしてください。

相場を把握することで、安売りを防ぐことや、周辺の相場に合わせることでスムーズに売却することができます。

売却相場の調べ方は以下になります。

不動産ポータルサイトでは、エリア別の売買実績を確認することができるので、広さ、築年数の近いものと比較することで目安の売却相場を確認することができます。

また、「不動産情報ライブラリ」は国土交通省が管理するウェブサイトで、不動産市場に関するデータや情報を提供しています。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が管理するサイトで、不動産取引に関する情報を確認できます。

上記の手順で目安の売却相場を把握した後は、売却に必要な書類を準備します。

戸建ての売却に必要な書類は以下の通りです。

	戸建て	土地
登記簿謄本または登記事項証明書	〇	〇
売買契約書	〇	〇
物件購入時の重要事項説明書	〇	〇
土地測量図・境界確認書	〇	〇
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書	〇	〇
登記済権利書または登記識別情報	〇	〇
設備の仕様書	〇
建築確認済証および検査済証	〇
物件の図面	〇
本人確認書類	〇	〇
印鑑証明書	〇	〇
住民票	〇	〇
実印	〇	〇
建築設計図書・工事記録書（中古住宅の場合）	〇	〇

これらが不動産売却時に必要な書類です。スムーズに売却するために、できるだけ早めに準備しておくようにしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をする

売却相場や必要書類の準備ができたら、次は依頼する不動産会社を探していきます。

その際は、複数の不動産会社に査定依頼して、条件を比較することが大切です。

1社だけの査定価格だと、安いのか高いのか判断できないため、複数の業者の査定価格を比較するようにしましょう。

実際、査定価格は不動産会社により異なります。

【戸建ての場合】
A社：2,500万円
B社：2,800万円
C社：2,650万円
D社：3,090万円

このように、同じ物件でも、不動産会社によって査定価格は大きく異なります。 査定価格の違いを知るためには、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼するのが大切です。

しかし、査定価格はあくまでも売却予想価格であり、その価格での売却は保証されるわけではありません。 査定価格は売り出し価格の参考値となるため、安過ぎれば損をしますし、高過ぎればなかなか売れないという事態を招きます。

このように、、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較検討して依頼する不動産会社を選ぶようにしましょう。

媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社が決まれば、「媒介契約」を締結します。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。

それぞれの契約内容は以下の通りです。

• 専属専任媒介契約: 1社の不動産会社とのみ契約できますが、買主を見つけても必ず不動産会社を介して契約しなければなりません。契約期間は最長3ヶ月です。
  
• 専任媒介契約: 1社の不動産会社とのみ契約できます。買主を自分で見つけた場合には、不動産会社を介さず直接売買契約を結ぶことができます。契約期間は最長3ヶ月とされています。
  
• 一般媒介契約: 複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。買主を自分で見つけた場合でも、不動産会社を介さず直接売買契約を結ぶことができます。契約期間は特に定められておらず、国土交通省の標準媒介契約約款では最長でも3ヶ月以内となっています。

媒介契約を選ぶ際に迷った場合は、目的に応じて選択することがポイントです。

以下のような場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約がおすすめです。

• 早く売却したい場合
• 売れなかった場合に不動産会社に買取を依頼したい場合
• 信頼できる不動産会社（営業担当者）に出会った場合

一方、以下のような場合は、一般媒介契約がおすすめです。

• 人気のあるエリアの物件である場合
• 売却することを知人に知られたくない場合（レインズへの登録避けたい場合）

このように、自身の目的や担当者との相性で、契約内容を判断し、不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社が内覧案内などの販売活動を行う

不動産会社と媒介契約を締結すると、不動産会社が物件情報サイトに物件を掲載したり、広告や店頭での販売活動を開始します。

そこで、購入検討者が現れた場合、実際に物件の「内覧」が行われます。内覧には、売主が立ち合う必要はありませんが、周辺情報や騒音などの情報を共有することで好印象を与えることができます。

なので、時間が空いてる場合は内覧に立ち合いをして、買主の質問などに答えてあげるようにすると、スムーズな売却につながります。

買主が購入を決めると、「不動産購入申込書」を提出します。これは買主から売主へ物件を購入したい意思を正式に伝えるもので、売買価格や引渡し時期などの条件が記載されています。

不動産購入申込書の内容をしっかり確認し、価格の交渉を行います。価格の値下げを要求されることもありますが、売主が拒否することも可能です。

交渉がスムーズに進むように、あらかじめ値下げの限度や根拠を決めておくことが大切です。

買主と売買契約書を締結し売買条件を確定する

買主が決まったら、売買契約を締結します。

この段階で、売主は売買代金の20％以内の手付金を受け取り、仲介手数料の半額を支払うことが一般的です。

手続きが完了したら、決済日までに新居への引っ越しを済ませる準備をしましょう。

売買契約書で必ず確認するポイントは以下の通りです。

締結後のトラブルを防ぐためにも、上記のポイントの確認を必ず行うようにしましょう。

買主から売買代金ってもらい抹消手続きを行う

買主から売買代金が支払われた後は、抵当権抹消の手続きを行います。

抵当権抹消の手続きは、不動産の売買において、売主が抵当権を解除する必要がある場合に行われます。

抵当権が解除されないと、不動産の売却ができないため、この手続きは必ず必要です。

売主は金融機関の担当者から抹消書類と委任状を受け取り、次に所有権移転に必要な書類を司法書士に共有します。

司法書士への委託費用は約１万円～２万円程になり、売主が負担するのが一般的です。

所有権移転に関連する費用は通常買主が負担します。

これらの費用の負担については、売買契約が締結された時点で取り決められます。

このように、抵当権抹消の手続きが完了したら、物件を引き渡して売却手続きが完了します。

一戸建て売却の費用相場は？合計で約500万円ほどかかる

一戸建てを売却した際には、仲介手数料、税金、修繕費用などの費用が掛かります、

ここでは、一戸建ての売却にかかる費用について紹介していきます。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に支払う売却活動に対する成功報酬のことです。

不動産会社に支払う仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限が定められています。

売買価格によって異なり、以下のように定められております。

200万円以下の場合	売買価格 × 5% + 消費税
200万円超400万円以下の場合	売買価格×4％＋2万円＋消費税
400万円超の場合	売買価格×3％＋6万円＋消費税

例えば、2000万円の物件を売却する場合、仲介手数料の上限は以下のように計算されます。

売買価格2000万円×3％＋6万円＋消費税＝726,000円

この速算式で計算することで、不動産会社に支払う仲介手数料の目安を算出することができます。

支払いのタイミングは、売買契約の締結時に半金、引渡し時に残り半金の2回に分けるのが一般的です。

このように、戸建てを売却する際に不動産会社に委託することで仲介手数料がかかるので、頭に入れておきましょう。

譲渡所得税や住民税

一戸建てを売却する際にかかる費用には、譲渡所得税や住民税があります。

利益の算出には、売却額から「不動産の取得費」と「譲渡費用」を差し引いた譲渡所得額が使われます。

不動産の売却価格-（不動産の取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得額

「不動産の取得費」は、単純な購入金額ではなく、一般的には購入価格から建物の減価償却費を差し引いて算出されます。

「譲渡費用」には、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料などが含まれます。

譲渡所得税は、譲渡所得額に対して物件の所有期間に応じた税率が適用されます。

	所得税	住民税	合計
短期譲渡所得（保有期間5年以下）	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得　（保有期間5年以上）	15.315%	5%	20.315%

売却により利益が出た場合は、譲渡所得額に上記の税率をかけることで、所得税と住民税の課税額を計算できます。

外壁・屋根・水回りなどの修繕費用

戸建てをリフォームしてから売却する際には、外壁・屋根・水回りなどの修繕費用がかかります。

リフォームすることで、物件の価値が高まり、売買価格が高くなり、買い手が見つかりやすくなります。。

リフォームにかかる費用の相場は、以下の通りです。

リフォーム箇所	費用相場
外壁	40万円～150万円
屋根	40万円～150万円
トイレ	8万円～20万円
浴室	40万円～150万円
キッチン	50万円～200万円
洗面所	10万円～20万円

上記は、あくまで参考価格であり、設備のグレードや委託するリフォーム会社によって異なります。

リフォームに300万円掛けたからといって、300万円以上高く売却できるわけではないので注意するようにしましょう。

なので、リフォームする際は費用対効果が合うか入念にシミュレーションをしたうえで行うようにしてください。

一戸建て売却で失敗しないための不動産会社の選び方

一戸建て売却で失敗しないための不動産会社の選び方のポイントは、以下の通りです。

それぞれのポイントについて解説していきます。

サービス内容や仲介手数料を比較して複数の不動産会社に相談する

不動産会社を選ぶ際は、複数社でサービス内容や仲介手数料を比較することが大切です。

その理由は、業者によって仲介手数料や付帯サービスが異なるからです。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で定められておりますが、それ以下の金額なら不動産会社は自由に決めることができます。

なので、競合と差別化を図るために、仲介手数料を安くしてくれる業者もあるので交渉するようにしましょう。

また、業者によって付帯サービスが異なるので、自分に合ったサービスを提供してくれる業者を選ぶことも大切です。

不動産会社の主な付帯サービスは以下の通りです。

• 室内や設備の修繕をしてくれる
• ハウスクリーニングをしてくれる
• 成約した際にギフトカードをもらえる

上記のように、不動産会社の独自のサービスがあるので、業者を選ぶ際は判断基準にするのもおすすめです。

このように、複数社で条件を比較して、自分の条件に合った業者を選ぶようにしましょう。

過去の成約事例や顧客満足度を参考に実績豊富な会社を選ぶ

過去の成約事例や取引実績が豊富な不動産会社に委託することで安心して取引することができます。

売却実績の豊富さは、不動産売却に不安を感じる方にとって、大きな安心材料となります。

また、査定を行う際には、不動産会社の取引事例の数が多いことで査定の精度も高いです。

そのため、特定エリアでの売却実績や、希望物件の条件に近い不動産の取引実績が多ければ、より正確な査定結果が期待できます。

不動産会社の売却実績は、公式ホームページや店舗の看板などで確認できるので確認するようにしましょう。

このように、取引実績が豊富な不動産会社を選ぶことで安心して売却することができます。

過去の顧客の口コミや評判を参考に会社の評判を確認する

不動産会社の実際の口コミを確認することも大切になります。

口コミでは、契約者の生の声が分かるので、優良な業者かを判断することができるからです。口コミの確認方法は、業者のホームページやGoogle口コミを参考にするようにしましょう。

しかし、中には、自社の評判を高めるために、サクラが書き込みを行うケースもあるので注意が必要です。

なので、口コミの情報を過信せずに、実際に不動産会社を訪れて、自らの目や耳で確認するようにしましょう。

このように、不動産会社を選ぶ際は、口コミを一つの判断基準にするようにしてください。

一戸建て売却を成功させるコツ

一戸建て売却を成功させるコツは、以下の通りです。

それぞれのポイントについて解説していきます。

売却時期を需要が高い時期にする

3月は戸建ての需要が高まる時期なので、高値で売却できる可能性があります。

なぜなら、この時期は転勤や子どもの進学などによる引っ越し需要が増えるため、戸建ての需要も増加するからです。

実際に、西日本不動産流通機構の「サマリーレポート」によれば、京都府でもっとも戸建てが売れた月は3月だというデータがあります。

したがって、3月に戸建てを売却するためには、12月から1月にかけて不動産会社を決定し、2月頃から売却活動を開始するのがおすすめです。

このように、戸建ての需要が高まる1月～3月に販売することで高く売却できる可能性があります。

売却前に周辺の類似物件の売却事例を参考に相場を把握する

一戸建ての売却において、周辺の類似物件の売却事例を参考に相場を把握することは重要です。

なぜなら、適切な価格設定をすることで、買主を早く見つけられる可能性が高くなるからです。

高すぎる価格では買い手がつかず、低すぎる価格では損をしてしまいます。

類似物件を探す方法は、不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトを活用するのがおすすめです。地域や条件で絞り込み検索ができるため、効率的に類似物件を見つけることができます。

類似物件の売却事例を確認する際には、以下のポイントも確認するようにしましょう。

• 売却価格：実際の売却価格を知ることで、自分の物件の売却相場がわかる。
• 売却期間：売却までの期間を知ることで、売却活動の目安となります。
• 売却条件：売却条件を把握することで、自分の物件をより良い条件で売却するための対策を検討できる。

不動産売却を成功させるためには、周辺類似物件の売却事例を参考にして相場を把握するようにしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼を行い査定結果を比較検討する

先述でも紹介しましたが、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です、

その理由は、不動産会社によって、販売力などに差があるので売却価格などの条件が異なるからです。

また、複数の業者で査定することで相場を把握することができ、適切な売り出し価格を提示できるため、不動産売却がスムーズに進む可能性が高まります。

しかし、複数社で査定する場合は、各業者とのやり取りが増えるので、多すぎても対応に疲弊してしまうこともあるので注意するようにしてください。

このように、1社だけで査定するのでなく、複数社で査定をして条件を比較するようにしてください。

一戸建ての売却に関してよくある質問

一戸建ての売却に関してよくある質問について紹介していきます。

一戸建ての売却にかかる期間はどれくらいですか？

相談からご成約、そしてお引き渡しまで、1ヶ月から6ヶ月程度掛かるのが一般的です。

媒介契約を締結してから販売開始までは、広告作成や情報収集などの準備に約1週間かかります。

売却活動は通常、1ヶ月から3ヶ月を目標に行われますが、物件によっては時間がかかることもあります。

また、売買契約後、残金決済までの期間は現金なら約1週間ですが、購入者のローン審査には通常1ヶ月ほどかかります。

一戸建てを売却した後に確定申告は必要ですか？

一戸建てを売却した際に利益（譲渡所得）が発生した場合は、売却した年の翌年に確定申告が必要になります。

通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方でも、確定申告が必要です。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、自分でも行うことが可能です。

確定申告の期間は、原則として毎年2月16日〜3月15日です。

また、先述紹介しました「譲渡所得に関する特例を利用するとき」も確定申告が必要になります。

一戸建てを売却する際の査定で見られているポイントは？

一戸建てを売却する際の査定で見られているポイントは、以下の通りです。

土地の査定ポイント

• 面積、形状
• 接道状況
• 境界

上記の土地の面積や形状は重要であり、特に接道状況が重要視されます。

土地に接する道路の幅や形状は建築基準法で定められており、4メートル未満の幅では再建築が難しくなります。

境界の確定も重要になり、確定測量図の提示が査定に影響します。

建物の査定ポイント

• 築年数
• 広さ、間取り
• 日照、眺望、通風
• 室内の設備

建物の状態や設備のメンテナンス状況、広さや間取り、日照や眺望など、さまざまな要素が査定額に影響します。

特に築年数は重要で、劣化の度合いが進んでいる場合は査定額が低くなります。

古い建物でもリフォームで新しい設備を入れている場合もありますが、リフォームしている場合は査定で高く評価されることもあります。

その際は、リフォームの内容や時期をまとめておくと、査定の際に有利になります。

まとめ

一戸建ての売却には、事前の準備や手順、売却にかかる費用、最適な売却時期を理解することが大切です。

一般的に、一戸建てはマンションよりも売却が難しいとされています。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの条件を比較検討することが重要です。

複数社で見積もりを依頼することで、より条件の良い売却価格や効果的な販売戦略を見つけることができます。

しかし、戸建て売却は地域の特性によっても、売却価格や売却期間が異なることがあるので、地域に特化した不動産会社に依頼することもおすすめです。