0120-919-176
マンションや戸建てなどの不動産を売却するときに必要となる「減価償却」。
聞きなじみのない用語に頭を悩ませている方もいるでしょう。
今回は、減価償却とは一体どのようなものなのか、減価償却費の計算方法についてもご紹介します。
不動産を売却したときに必要となる減価償却費の計算方法を解説！
減価償却費は、自宅などの不動産を売却して利益が得られたときに必要となる費用です。
確定申告で譲渡所得税を算出する際の計算式で、減価償却費が組み込まれます。
不動産売却時における「減価償却」とは？
普段の生活では聞き慣れない減価償却という言葉。
減価償却とはそもそも何なのか、不動産ではどのようなときに使う言葉なのかをここではご紹介します。
そもそも減価償却とは
そもそも減価償却とは、不動産や車、パソコンなどの耐久財が、使用したり年月が経ったりすることで少しずつ劣化し、価値が下がっていくことを指します。
たとえば、5,000万円で購入した自宅は、10年後も5,000万円の価値がある訳ではなく、毎年価値が下がるように計算されます。
減価償却の計算は、建物の構造によって異なる耐用年数や償却率が用いられます。
この計算によって算出された金額が減価償却費です。
ただし、自宅の土地に減価償却は用いられません。
土地は、年月が経つごとに劣化して価値が下がるものではないからです。
不動産売却における減価償却はいつ必要？
不動産において減価償却が必要なのは、不動産を売却して収益を得たときです。
不動産を売却して収益を得ると、翌年には確定申告を提出し、利益額に応じて譲渡所得税を納めなければなりません。
そして譲渡所得税を算出する過程において、建物部分の減価償却費が必要なのです。
土地には減価償却費が用いられないので、土地と建物部分は分けて計算しましょう。
計算方法は2種類
減価償却費の計算方法には、「定額法」「定率法」の2種類があります。
定額法は、毎年一定額の費用を償却する方法です。
法律の改正によって2007年4月1日以降に取得した不動産は、この定額法を基本に算出します。
定率法は、毎年の残高に償却率を用いて計算する方法です。
定率法の償却費は、初期は大きいですが、その後は年数に従って小さくなります。
また、定率法を用いる場合は、事前に税務署へ届出なければ使用できないので注意しましょう。
不動産売却時に必要な「減価償却費」の計算方法
それでは実際に、譲渡所得税を算出するために必要な減価償却費の計算方法をご紹介します。
ここでは、非事業用であるマイホームや別荘などの不動産を売却するときの、減価償却費の計算方法をご紹介します。
譲渡所得税の計算方法
まずは、譲渡所得税の算出方法を以下にてご紹介します。
譲渡所得税=売却価格－（取得費＋譲渡費用）×税率
売却価格は契約書に記載されている売却価格です。
取得費とは、売却した不動産を購入したときの購入費用のことです。
この購入費用から減価償却費を差し引くことで取得費を算出します。
譲渡費用とは、不動産を売却するときにかかった諸経費のことで、仲介手数料や解体費用などが含まれます。
減価償却費の計算方法
次に、取得費に計上される減価償却費の算出方法を以下にてご紹介します。
減価償却費=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
建物の取得価額は、購入時の売買契約書から確認をする必要があります。
土地は減価償却ができないため、建物部分の取得価額のみを確認してください。
償却率は、建物が1年経つ度に失う価値を示したもので、建物の構造や年数によって変わります。
国税庁のホームページに掲載されている「減価償却資産の償却率法」から公表されているため確認をしましょう。
主に戸建てやマンションに使用されている構造の償却率は以下のとおりです。
- 木造又は合成樹脂造：0.031
- 鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造：0.015
- 金属造（骨格材の肉厚3mm以下）：0.036
経過年数の計算方法
最後に経過年数を確認しましょう。
経過年数とは、マイホームを取得してからの年数のことです。
経過年数は、建物の築年数とは異なるので、この点は注意してください。
年数のみで計算するため、月単位は切り捨てです。
6か月以上だと1年になり、4年6か月は繰り上げられて5年となります。
減価償却費の計算シミュレーション
実際に以下の不動産の例を使って減価償却費を算出してみましょう。
- 建物購入価額：3,500万円
- 取得年：2015年4月
- 売却年：2022年5月
- 建物の構造：木造
上記におけるマイホームの減価償却の計算式は以下のとおりです。
減価償却費=3,500万円×0.9×0.031×7=683万円
譲渡所得税を算出するためには、減価償却費が必要です。
なお、不動産の譲渡所得税は高額になりますが、要件を満たしているマイホームの場合には特例が適用されます。
以下の記事で詳しくご紹介しているのでぜひとも参考にしてください。
【京都で不動産売却】税金軽減に繋がる3,000万円特別控除とは
京都で不動産売却をするならライズ不動産販売へ！
今回は減価償却と減価償却費の計算方法について紹介をしました。
不動産の売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。
弊社ライズ不動産販売では無料査定のほか、さまざまなご相談も承っています。
少しでもお悩みのことがございましたらお気軽にお問い合わせください。