不動産の査定方法を紹介！査定の種類や計算式などについてわかりやすく解説

「不動産の査定方法ってどんなことをするのだろう」

「不動産は何を基準に査定するのだろう」

不動産売却の査定方法は大きく分けると以下の2つです。

上記2つのどちらかで不動産の査定を行い、その査定結果を元に物件別で以下の3つの算出方法で計算し、買取査定額を提示します。

この記事では、不動産売却の査定方法から売却の算出方法、そして不動産業者がチェックするポイントなど、不動産売却の査定額アップのためのアドバイスをご紹介します。

不動産売却を考えている人は是非ご参考ください。

訪問査定は正確な査定額を算出できる査定方法

訪問査定は正確な査定額を算出するための査定方法です。

直接売却予定の不動産に訪問し、物件と周辺環境の入念な調査を行うため、正確な査定額を算出してくれます。

ここでは、訪問査定の特徴や、査定額上昇のためのポイントをご紹介します。

売却する物件や周囲を調査するのが訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、物件と周辺環境の両方を詳しく調査することで査定額を算出する方法です。

具体的なチェック項目としては、以下が挙げられます。

アクセス面は、例えば近隣の学校やスーパー、公共交通機関のアクセスなどの評価が査定額に反映されます。

また、建物の劣化具合やリフォームの有無も考慮されるため、実際の売却価格に近い査定額が期待できます。

訪問査定は、物件の持つ魅力やマイナス要素を正確に反映できる点が特徴です。

築浅だったり周辺のアクセス環境が優れていたりすれば、評価は高くなりやすいです。

しかし、反対にどんなに優れた物件でも、マイナス要素があれば査定額は下がりやすくなるのが訪問査定です。

訪問査定で高い査定額を出すためには

訪問査定で高い査定額を得るためには、まず物件の魅力を最大限に引き出すことが重要です。

具体的には、以下の手段が挙げられます。

作業内容	ポイント
物件の内外の清掃	清潔にすることで心象アップの可能性あり
リフォーム履歴の提示	直近のリフォームは評価対象になりやすい
近隣の利便性のアピール	評価すべきポイントを把握してもらいやすくなる

清掃の際には、キッチンやバスルームなどの水回りに重点を置き、清潔感を保つことで査定額にプラスの影響を与える可能性があります。

リフォーム履歴や周囲の利便性なども、担当者に物件のポジティブな点をしっかり伝えることで、より高い査定額が提示されることが期待できます。

また、査定の際に物件の書類や図面などを整理しておくと、スムーズに話が進み、担当者からの評価も高まるでしょう。

訪問査定の注意点

訪問査定を受ける際の注意点は、以下の二点です。

訪問査定の査定結果の算出には、およそ一週間かかります。

訪問自体は1～2時間程度ですが、その訪問の時のデータをもとに様々な検討を行う必要があるからです。

しかし、不動産会社によっては2時間以上かけて調査することもありますし、4～5日程度で査定額を算出してくれる場合もありますので、余裕をもたせたスケジュール調整を行いましょう。

もう一つのポイントですが、査定の際に、物件の情報は正確に伝えましょう。

誤った情報を伝えている場合、正確な査定額を算出できなくなります。

また、評価が下がりそうな特徴を意図的にごまかすと、後々トラブルにつながる可能性がありますし、何より心証が悪くなります。

訪問査定を受ける前に、自分自身で物件の状況を確認し、改善できる点があれば早めに対応しておくことで良い結果が生まれやすくなります。

机上査定は大まかな査定額を算出できる査定方法

机上査定は、大まかな査定額を算出できる査定方法です。

机上査定は物件のデータや過去の取引事例を基に、大まかな査定額を算出します。

訪問査定とは異なり、担当者が実際に物件を訪れることなく、提供された情報のみで査定が行われるのが特徴です。

机上査定は、売却を急いでいる方や、まずは市場価格の目安を知りたい方にとって便利な方法ですが、その結果を鵜呑みにせず、他の査定方法と併用することが推奨されます。

訪問査定より精度は低いが査定額の算出は早いのが机上査定

机上査定は訪問査定よりも精度は低いですが査定額の算出が迅速なのが特徴です。

訪問査定が一週間かかるのに対し、机上査定は必要なデータを入力したらおよそ1時間程度で割り出せます。

査定はオンラインで完結することが多く、不動産会社のウェブサイトから簡単に依頼できるのも魅力の一つです。

机上査定の算出結果が訪問査定よりも精度が低いのは、物件の現況や特殊な条件が反映されにくいためです。

マイナスの要素はもちろんプラスの要素も加味されないため、どうしても精度が低くなってしまいます。

机上査定は今ではなく将来不動産売却を考えている人向けの査定方法

机上査定は、今すぐに売却を考えているわけではなく、将来に向けて不動産の価値を把握したいという方に適した査定方法です。

机上査定が参考にする一例として、以下のものが挙げられます。

こうしたデータは将来家を売る際に参考材料として活用可能です。

定期的に査定を依頼し、不動産の価値がどのように変動しているかを把握することは、売却の際に有利な条件で取引を進めるための重要なステップとなります。

特に、リフォームや設備更新を行う際には、机上査定の結果を参考にして、投資が査定額にどのように影響するかを確認するのも良いでしょう。

不動産売却は3つの価格査定方法で算出される

不動産を売却する際に査定額を決定するための方法は、主に以下の3つの価格査定方法に基づいて行われます。

不動産会社は、不動産の種類に応じてこれらを使い分け、査定額の算出を行っています。

ここでは、3つの査定価格算出方法について説明します。

過去の事例で算出する取引事例比較方法

取引事例比較法は、過去の類似物件の取引価格を基に査定を行う方法です。

計算式は、以下のとおりです。

査定額＝標準地（地域の標準的な地価）単価×査定物件の評価×物件の面積

不動産の査定においては、マンションの査定で使用される方法の一つであり、過去に売却された物件のデータを参照し、現在の市場価格を見極めるために利用されます。

将来の収益を考える収益還元法

収益還元法は、物件が将来生み出すであろう収益を基に査定額を算出する方法です。

計算式は、以下のとおりです。

査定額＝純利益÷還元利回り

収益還元法は、主に投資用の物件や賃貸物件の算出に用いられます。

物件が将来的に生むであろう収益を一定期間にわたって予測し、その収益を基に物件の価値を算出するのが収益還元法です。

例えば賃貸物件の場合は、賃料収入や維持費、空室率などを考慮し、将来的なキャッシュフローを基に評価します。

再調達原価をもとに算出する原価法

原価法は、物件を再び新築した場合に必要となる再調達原価を基に査定額を算出する方法です。

計算式は、以下のとおりです。

査定額＝資材の再調達にかかる単価×土地の総面積×減価修正（残り耐用年数÷耐用年数）

原価法は戸建ての注文住宅で使用される計算方法ですが、建築費用の変動や物件の立地や周辺環境も影響するため、他の計算式と併用するケースが多いです。

不動産査定で見られるポイントと対策について

不動産査定では、物件の価値を正確に把握するために、さまざまなポイントがチェックされます。

主なチェックポイントをまとめましたのでご参考ください

項目	チェックポイント
アクセスの良さ	駅や学校、スーパーなどから近いか
築年数	築年数はどのくらいか また、屋根や外壁は経年劣化が進行していないか
間取りや物件の広さ	間取りは広く、スペースが十分にあるか
周辺環境の変化	周辺の環境はどのように変化したか また、開発計画は現在建てられているか

これらの対策としては、基本的な情報を書類にまとめて提出したり、経年劣化が進んでいるならリフォームを検討したりという対策が挙げられます。

リフォーム歴も書類にまとめておくことで、査定の際に知りたい情報がまとまっているので査定結果も素早く割り出しやすくなります。

不動産査定でよくある質問

不動産査定に関してよくある質問についてご説明します。

不動産査定に関しては、多くの方が抱く共通の疑問がいくつか存在します。査定を依頼する際には、これらの質問に対する答えをあらかじめ知っておくことで、スムーズな取引が可能になります。

ここでは、不動産査定に関するよくある質問を取り上げ、それぞれの疑問に対して詳しく回答します。

まとめ

この記事では、不動産売却における査定方法について紹介しました。

どちらもメリットが異なるのですぐに売りたいのであれば訪問査定を、将来売却に備えて価格を確認したいのであれば机上査定を依頼しましょう。

また、査定額をアップさせたい場合は周辺環境の改善や正確な書類の作成も必要であり、少しの工夫で家の評価は大きく変化します。

不動産売却で査定額アップを目指すために、入念な準備を行っておきましょう。