マンション売却の際に確定申告は必要？必要な場合の書類や申請手続きの流れについて

「マンション売却をしたら確定申告は必要？」

マンション売却を始めてする方は、上記のような悩みがあるのではないでしょうか？

確定申告は必要な場合とそうでない場合があり、大まかにいえば以下のとおりです。

確定申告が必要	譲渡所得が発生する
確定申告が不要	譲渡所得が発生しない

しかし、場合によっては不要でも行ったほうが多くのメリットが得られるので、確定申告のやり方は覚えておいて損はないでしょう。

近年では確定申告もだいぶやりやすくなり、前もって準備すれば自宅でも可能です。

この記事では、確定申告の必要性や、確定申告に必要な書類と手続きの流れについてご紹介します。

初めてのマンション売却でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

マンション売却で確定申告が必要な場合と不要な場合

マンション売却で確定申告が必要なケースは、「譲渡所得が発生した場合」で、不要なケースは「譲渡所得が発生しない場合」です。

譲渡所得とは、土地や建物を売却した際に発生する所得のことです。

譲渡所得が発生しなければ確定申告は不要ですが、もし節税を行っているのであれば、譲渡所得の発生の有無にかかわらず、確定申告は行いましょう。

ここでは、確定申告が必要な場合と不要な場合、そして確定申告をしたほうが良い場合についてご説明します。

譲渡所得が発生したら確定申告は必要

マンションを売却した際に譲渡所得が発生したら、確定申告が必要です。

譲渡所得には「所得税」が発生するため、申告が必要になります。

マンション売却を行い、譲渡所得を受け取ったとしても、それが利益と認められるわけではありません。

譲渡所得が発生する場合としない場合は、以下に分けられます。

譲渡所得が発生する場合	売却価格>購入価格+売却諸費用
譲渡所得が発生しない場合	売却価格≤購入価格+売却諸費用

※売却諸費用：仲介手数料、抵当権抹消費用、固定資産税・都市計画税の按分額など マンション売却時に購入価格を上回らなければ確定申告は必要ありません。

つまり、マンション売却時に購入価格を上回らなければ確定申告は必要ありません。

譲渡所得が発生しなければ確定申告は不要

マンションの購入価格が売却価格を上回っていれば所得税は発生しないため、確定申告の必要はありません。

基本的に、住居としてマンションを購入した場合、何らかの事情で地価が高騰しない限り購入価格よりも売却価格が上回ることはないです。

確定申告が不要でも節税を行いたい場合は必須

確定申告が不要でも、申告を行うことで節税が見込めます。

節税を考えていて、以下に当てはまる場合は確定申告が必要です。

もし、マンション売却をした際、売却価格が購入価格を下回ったら、確定申告をすることでその金額分を他の税金と相殺できます。

これは「損益通算」といい、確定申告を行うことで税金の還付が可能です。

そして、損益通算で控除しきれない損失も、翌年以降の所得から差し引きが可能です。

これを「繰越控除」といいます。

これらを行うためには確定申告を行い、譲渡損失があることを証明する必要があるのです。

確定申告を怠った場合はペナルティがある

確定申告を怠った場合ペナルティが発生し、金銭面や時間などのコストが余分に発生します。

具体的には、以下がペナルティとして発生します。

ここでは、これらペナルティの具体的な紹介と対処方法についてご説明します。 

延滞税や無申告税が税金に加算される

確定申告を怠ることで、余分な税金が加算されます。

加算される税金は、以下の3つです。

税金名	内容
無申告加算税	確定申告を怠った場合、無申告加算税が課されます。無申告加算税は、本来納付すべき税額に対して、最大20％の加算税が課されます。
延滞税	確定申告期限を過ぎた場合、延滞税が課されます。延滞税は、納付期限から2ヶ月以内の場合は年7.3％、2ヶ月を超える場合は年14.6％の税率で計算されます。
重加算税	意図的に確定申告を行わない、内容を隠蔽しているなどの悪質な行為を行ったとみなされた場合、重加算税がペナルティとして発生します。本来納付すべき税額に対し、40%の加算税が課せられます。

対策としては、延滞した場合はすぐに申告することです。

以下の条件を満たしていれば、期限内に申告する意思があったとみなされ、無申告加算税は発生しません。

税務調査のため対応に時間を取られる

確定申告を怠ると、税務調査を受ける可能性があります。税務調査では、過去の確定申告内容について詳しく調査されます。

その結果、税務調査中は、以下のような負担が発生します。

調査には、数ヶ月から数年かかる場合もあり、多くの時間を取られることになります。

そのため、日常生活に支障をきたすことも十分にあるのです。

節税の特例が受けられなくなる

節税の特例が受けられなくなり、余計に課税額が増加してしまうリスクが発生します。

確定申告は損益通算や繰越控除以外にも節税効果があり、課税額を抑えることができます。

主な特例は、以下の3つです。

特例名	内容
3,000万円の特別控除の特例	マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。
マイホーム特例	マイホームを売却して1年以内に新しいマイホームを購入した場合、譲渡所得の一部が非課税となる特例です。
特定居住用財産の買い替え特例	一定期間内に取得・売却した2つの住居について、譲渡所得の計算方法を有利にする特例です。

マンションを売却したあとの確定申告の流れ

マンションを売却した場合、2月15日から3月16日までに確定申告を行わなければなりません。

確定申告は、以下の流れになります。

確定申告に必要な書類を揃える

マンション売却後の確定申告には、様々な書類が必要となります。

必要書類を事前に揃えておくことで、確定申告をスムーズに行うことができます。

必要な書類と入手方法は、以下のとおりです。

書類名	入手方法
確定申告書	税務署で入手できます。
譲渡所得の内訳書
売買契約書のコピー	不動産会社から交付されます。
取得費・譲渡費用の領収書	過去に取得・売却した際の領収書を保管しておきましょう。

これらを揃えた後、譲渡所得の内訳書に必要事項を記入していきます。

譲渡所得税の計算をする

譲渡所得税は譲渡所得 × 税率で計算をし、算出します。

譲渡所得は、売却価格から取得費等を差し引いた金額であり、税率は、所有期間によって異なります。

これらも譲渡所得の内訳書に記載することになるので、きちんと計算しましょう。

2月15日から3月16日までに手続きを済ませる

確定申告は毎年2月15日から3月16日までの期間に行われます。

上記すべてを期間までに行い、期限内に申告を済ませましょう。

確定申告は、紙式、Web申告、税務署での申告の3種類があります。

そのため、忙しくて税務署まで行けない、あるいは税務署が遠いなど申告が困難な場合は郵送やWEB申告を活用しましょう。

確定申告は税務署かe-taxで行える

確定申告を行う場合、初めての場合は税務署で申告するか、e-taxで申告することをおすすめします。

この2つはそれぞれ異なったメリットがあります。

この2つについて詳しくご説明しましょう。

税務署は不明点を職員に相談できる

マンション売却後の確定申告で、わからないことがあれば、税務署の職員に相談することができます。税務署では、無料で相談を受け付けています。

確定申告は書くべき項目が多いため、初めての場合は不明点が多いです。

そのため、税務署で相談を行い、記入することで、書類の不備を解消できます。

また、電話相談やオンライン相談も受け付けているため、税務署が遠くても気軽に相談が可能です。

e-taxは自宅で確定申告が可能

マンション売却後の確定申告は、e-Taxを利用すれば、自宅で簡単に行うことができます。e-Taxは、国税庁が提供するオンライン申告システムです。

なお、e-Taxで申告するには、マイナンバーカードが必要です。

マイナンバーカードがない場合は、公的個人認証サービスを利用して申告することもできますので、作成していない場合でも申請はできます。

まとめ

この記事では、マンション売却後の確定申告の必要性と、確定申告の方法について紹介しました。

確定申告は、初めて行う場合不明点が多く、そもそも必要かどうかもわかりません。

しかし、実際には、利益が出れば必要とだけ覚えていれば問題ありませんし、必要なかったとしても、税金の控除を受けられるため、確定申告で得られるメリットは多いです。

近年では確定申告のやり方もわかりやすくなっており、昔のように難しいということはなくなりつつあります。

したがって、確定申告はきちんと行いましょう。