マンション売却の流れを紹介！必要書類から注意点まで気になる箇所を説明

「マンション売却の流れって何からはじまってどう終わるの？」

「マンション売却で用意しなきゃいけないものって何があるの？」

マンション売却の流れは、以下の4つのポイントを軸に行われます。

4つのポイントはそれぞれ注意点や選び方、準備するものが人によって若干異なるため、売りに出す前に正しい知識を把握しておくと、マンション売却がスムーズになります。

この記事は、マンション売却の流れに沿って、4つのポイントの詳細を説明します。

マンションの売却を検討している方は、ぜひご参考ください。

マンション売却の流れは書類準備・査定依頼・媒介契約・売買契約の締結の4つがポイント

マンション売却の流れは「書類準備」「査定依頼」「不動産業者の媒介契約」「マンション売買の契約締結」の4つに沿って行われます。

なぜこれらを軸にするのか、具体的にどういった事を行うのかを、簡単にご説明します。

項目	主な作業	なぜ必要？
書類準備	・区役所への発行依頼 ・所持している書類の確認	・不動産の正式な所有者である証明 ・売却時に譲渡したという証明 ・売却後の申告などに必要
査定依頼	・複数の不動産会社に売却するマンションの査定を依頼	・売却額の比較 ・所有しているマンションの価値の把握 ・相場の確認などに必要
媒介契約	・依頼する不動産会社の媒介契約の選定	・自分にとって有利な契約を探すため ・所持しているマンションに適した契約方法を探すために必要
契約締結	・成約後の契約締結作業 ・確定申告の必要性の確認	・契約を締結して売却額を得るため ・確定申告が必要な場合、申告漏れによるペナルティを防ぐため

基本的に、マンション売却はおよそ半年かかるのが一般的ですが、そのうちの多くは売りに出して買い手が見つかるまでの期間です。

正しいマンション売却の流れをあらかじめ知っておけば媒介契約の締結までの期間は大幅に短縮可能です。

【書類準備】マンション売却に必要な書類一式を紹介

マンション売却に必要な書類一式を紹介します。

マンション売却に必要な書類は、大まかに分けると以下の3種類に分類されます。

マンション売却前にどんな書類が必要なのかをあらかじめ知っておけば、最短1日ですべて準備することも可能です。

また、発行に時間がかかる書類は引き渡し前に揃えておけば良いものもあるので、発行中に査定を依頼しておけば、期間の短縮に繋がります。

ここでは、この3種類に分けてご説明します。

マンションの売り主に関する書類

マンションの売り主に関連する書類は、以下の5枚です。

用意する書類	入手方法	査定前の準備
身分証明書	免許証やマイナンバーカード	必要
印鑑証明書	自治体やコンビニで発行	不要
住民票あるいは戸籍附票	自治体やコンビニで発行	不要
登記簿謄本	法務局で発行 ※オンライン申請の場合は発行に日数がかかります	必要
登記識別情報	物件購入後に発行されます	必要

上記の書類は基本的に最初から所持している、あるいは自治体や法務局で手軽に発行できる物が多いので揃えるのは時間がかかりません。

しかし、登記識別情報を紛失している場合、弁護士や司法書士に依頼して「本人確認情報」という書類を作ってもらう必要があります。

登記識別情報は納税証明書や購入時の売買契約書などの書類が別途必要になるほか、手数料として4～5万円ほどかかるので注意が必要です。

売却するマンションに関係する書類

売却するマンションに関係する書類とは、主に物件の権利書や間取り図、その他物件の状態を証明する書類になります。

用意するのは以下の5枚です。

用意する書類	入手方法	査定前の準備
売買契約書	マンション購入時に入手	必要
購入時間取り図	マンション購入時に入手	必要
リフォーム履歴	リフォームした場合、その旨を記述・作成	必要
マンションの管理規約	マンション購入時に入手	必要
購入時の重要事項説明書	マンション購入時に入手	必要

マンションに関連する書類の殆どは、マンション購入時に発行されているので、普段から大切に保管しておきましょう。

また、紛失した場合はマンション管理会社に依頼すれば再発行してもらえますが、その場合は日数がかかります。

リフォーム履歴は、マンション全体ではなく、売却予定の部屋のリフォーム履歴です。

リフォーム履歴は「いつ」「どこを」「どのように」わかりやすく記入したものであれば、フォーマットはメモ用紙でも印刷したものでも構いません。

マンション売却の税金やローン返済に関係する書類

マンション売却の税金やローン返済に関係する書類は、主に契約が成立した後の確定申告やローン残高の確認に用いる書類です

用意するのは以下の4枚です。

用意する書類	入手方法	査定前の準備
ローン残高証明書・返済償還表	定期的に銀行から発行・郵送される	必要
抵当権抹消書類	登記簿謄本内に添付	不要
固定資産税納付書及び評価証明書	毎年6月に発行・郵送される	不要
銀行通帳	所持している口座の通帳の銀行名、口座番号、氏名	不要

ローン残高証明書に記載されている金額が売却金額より多い（オーバーローン）場合、金融機関が売却を許可しない可能性があります。

その場合、売却金額を頭金に一括返済するか、任意売却などの対応が必要になります。

【査定依頼】マンション売却前の査定は複数の会社に依頼する

マンション売却の大まかな売却価格を知るためには、複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。

マンション売却で査定を行う理由は、おもに以下の3つです。

複数の会社から査定結果をもらうことで、マンションの適正な価格を知ることができます。

また、不動産会社ごとに売却額は異なっても、すべての売却額の平均を取ることで、大体の相場も掴みやすいです。

自分に合った不動産会社を探すには、売却したい物件と不動産会社の相性を調べる必要があります。

不動産会社によって、得意なエリアや顧客層、サービス内容などは異なります。

複数の会社に査定を依頼することで、それぞれの会社の強みや弱みを把握することができ、よりスムーズな売却活動が可能です。

査定は訪問査定で精度の高い査定額を算出

マンションの査定を行うときは「訪問査定」を選択することで精度の高い査定額が算出できます。

不動産会社が行う査定には、「訪問査定」と「机上査定」の2つがあります。

訪問査定は、直接物件を内覧して査定額を算出する方法であり、机上査定は受け取った物件のデータを下に査定額を算出する方法です。

この2つを比較すると、以下のような違いがあります。

項目	訪問査定	机上査定
チェック内容	物件の状態 周辺の情報 これらを直接目視で確認	必要事項に記載された情報をもとに計算
正確性	非常に正確	細かい箇所で金額に差異あり
算出速度	一週間前後	即日～3日前後

このように、机上査定のほうが非常に早い期間で査定額の算出ができますが、細かい箇所の情報や周辺情報の確認が行われないため、実際の売却額と大きな違いが生まれやすいです。

マンション売却は高額な取引になるため、正確な査定額を算出してもらうことが重要です。

なお、訪問査定も机上査定も、基本的に金額は発生しません。

 【媒介契約】不動産会社との媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類から選ぶ

マンション売却における不動産会社との契約方法は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属媒介専任契約」の三種類です。

この三種類の媒介契約は、以下の違いがあります。

媒介契約の種類	特徴	メリット	デメリット
一般媒介契約	複数の不動産会社を選べ、自分で買主を探せる	・幅広く買手が探せる ・物件情報を公開せずに売却できる	・定期報告がないので売却活動がわかりにくい
専任媒介契約	契約を結んだ会社と自分で探した買主と取引できる	・こまめに売却活動の報告をもらえる ・自分で買主を探すこともできる	・不動産会社の担当者の営業力に結果が左右される
専属専任媒介契約	契約を結んだ会社のみ	・こまめに売却活動の報告をもらえる ・売却をすべて一任できる	・自分で買主を見つけても契約できない

このようにそれぞれに特徴があり、人によってニーズは異なります。

各媒介契約に向いている方の特徴を紹介

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つはそれぞれ特徴が異なります。

ここでは、それぞれの契約でおすすめの人と、選び方のポイントをご説明しましょう

媒介契約の種類	おすすめの人	選び方のポイント
一般媒介契約	価格を重視したい	複数の会社から提案をもらい、比較検討する
専任媒介契約	スピーディーに売却をしたい	担当者が信頼できるか確認
専属専任媒介契約	最も早く、確実に売りたい	売却活動を任せられる信頼できる会社を選ぶ

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、不動産流通機構が運営する『レインズ』というシステムを利用するため、買い主が見つかりやすいという特徴があります。

そのため、素早く売りたいなら専任媒介契約か専属専任媒介契約を利用し、高く売却したいなら一般媒介契約を利用しましょう。

 【売買契約】マンション売却の開始から締結までの流れを紹介

マンション売却の開始から、契約締結までの流れを紹介します。

不動産会社が宣伝し、買い主を見つけるのが主になるので、基本的に、マンション売却開始において、売主ができることは少ないです。

売主ができることは、基本的に内覧の際にアピールしやすくするための準備だけといってよいでしょう。

マンション売却は常に内覧できるように準備を整えるのが大事

マンション売却において、いつでも買い主が内覧できるように準備しておくことは重要です。

内覧は買主にとって物件を実際に確認できる貴重な機会であり、準備を整えることで部屋に好印象を持たれやすくなります。

内覧の準備は、主に以下のものが挙げられます。

また、内覧希望の連絡は、平日・土日・祝日問わずに来る可能性があります。

内覧希望があった場合は、すぐに対応できるように、スケジュールを調整しておきましょう。

契約締結後の流れについて

契約締結後の流れについて説明します。

契約締結後はマンションの引き渡しを行いますが、引き渡しの流れを把握しておくことで、必要なものや手続きが分かり、トラブルを回避してスムーズな引き渡しが可能になります。

契約締結後の流れと行動は、以下のとおりです。

流れ	手続きに関する作業
1.ローン手続き	必要書類の準備や融資実行の立ち会い ※書類等の詳細は買主と金融機関に確認
2.残り代金支払いの受取	売買契約に従い買主から残り代金を受け取る
3.固定資産税等の精算	売買契約に従い固定資産税や都市計画税などの、売却時点までの未納税額を精算 ※固定資産税等の精算は、税務署で行われる
4. 抵当権抹消	物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消する必要あり ※金融機関によって手続きや費用は異なる
5. 物件引渡し	・鍵の引き渡し ・付帯設備の確認 ・各種書類の交付 の三点を行う

売却予定のマンションに住んでいる場合は引き渡しまでに引っ越しや公共料金の名義変更を行う必要があります。

また、抵当権抹消は時間がかかる場合があるのでほか手続きと並行して進めましょう。

 マンション売却の注意点を紹介

マンション売却における注意点をご紹介します。

マンション売却の注意点は以下の2つです。

ここでは、この2つについてご説明します。

利益が発生したら確定申告を忘れずに行うこと

マンション売却で利益（譲渡所得）が発生した場合、確定申告が必要です。

譲渡所得は以下の方法で算出します。

譲渡所得=マンションの売却額-（取得費+譲渡費用）

取得費とは、主にマンション購入の代金や購入時の税金、その他手数料などを指し、譲渡費用は仲介手数料や印紙税など、売却の際に発生した諸費用を指します。

この計算式で譲渡所得がマイナスなら確定申告は不要ですが、プラスで収入になった場合、確定申告を行う必要があります。

確定申告を怠った場合延滞税が発生してより支払う税金が増えてしまうため、譲渡所得の有無はきちんと確認しましょう。

 相続したマンションを売却する場合は名義変更をしなければならない

相続したマンションを売却する場合、名義変更を行う必要があります。

名義変更を怠ると、以下のようなリスクがあります。

特に相続人が複数いる場合はトラブルが発生しやすくなるので、相続した場合は速やかに名義変更を行いましょう

名義変更は、法務局で「相続登記」を行うことで変更できます。

法務局で申請を行い、手数料を支払うことで変更可能です。

なお、2024年4月より相続登記が義務化されたため、マンション売却を行わない場合でも相続登記を3年以内に行わなければなりません。

正当な理由なしに3年以上行わなかった場合、10万円以下の罰金が課せられますので注意しましょう。

相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になります。
　正当な理由がないのに相続登記をしない場合、１０万円以下の過料が科される可能性があります。
　遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から３年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。

引用元：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

まとめ

この記事ではマンション売却の流れや手続き方法、売却時の注意点についてご説明いたしました。

マンションの売却は金額も非常に大きく、生活の上で重要な住宅に関する取引のため、手続きも流れも慎重に行われます。

初めてのマンション売却は、手続きの種類が多く、煩雑に感じるかもしれません

しかし、用意すべき書類や不動産会社の比較、媒介契約などの知識を学んでいれば、手続きはスムーズに進行し、問題の早期解決に繋がります。

失敗しない不動産売却のためにも、ぜひ基礎知識を身につけておきましょう。