空き家の活用方法紹介！10の実例とポイントを説明

「空き家を相続したけど活用方法がわからない」という方は多いのではないでしょうか？

もし空き家を相続したなら、そのまま放置せずに賃貸として活用するか、土地ごと売却して処分することをおすすめします。

面倒なのでそのままほったらかしにしようと考えている人もいるかも知れませんが、それはおすすめできません。

空き家をそのまま放置しておくと、固定資産税の増加や倒壊による災害、訴訟のリスクなど様々な問題が発生します。

この記事では、空き家の活用方法を実例を交えて10個ご紹介いたします。

空き家問題でお悩みの場合、ぜひご参考ください。

空き家の活用方法を実例から紹介！

空き家を相続した場合の活用方法は、大まかに分けると次の3つです。

一番確実かつ手っ取り早く収入を得るのであれば、3が最もおすすめです。

しかし、うまい活用方法を思いつけば、結果的に売却するよりも高い収入を得られる可能性があります。

ここでは、そんな活用方法を実例を交えつつ、メリット、デメリットも含めて紹介します。

空き家の活用例は、主に次の8つです。

空き家を戸建て賃貸として活用する

空き家の活用方法でオーソドックスなのが、戸建賃貸として人に貸し出すことです。

戸建て賃貸とは、一軒家の賃貸住宅のことです。

主にファミリー層に需要のある賃貸であり、長期にわたって利用することが多い傾向にあります。

メリット	長期で安定した収入を得られやすい
デメリット	初期費用がかかる

マンションやアパートと比べるとファミリー層の利用者が多く、長期間入居者が住み続ける傾向にあるため安定して長期の収入が期待できます。

しかし、空き家の状態によっては修繕費がかかるため、初期費用が膨大になる場合があります。

その場合、初期費用分を取り戻すだけで年単位の時間がかかるケースもあり、長期的な運用が必要です。

リフォームによって初期費用が大きくなる場合はありますが、新築同然の状態にリフォームすることで家に付加価値を加え、家賃設定を高くすることが可能です。

見た目が古い家よりもきれいな家のほうが需要は高いので、借り手が見つかりやすくなるというのも、リフォームのメリットです。

シェアオフィスとして貸し出す

インターネット環境を整えてシェアオフィスとして活用することで、一定の集客が期待できます。

シェアオフィスとは仕事場として提供された共有スペースのことです。

近年、リモートワークが普及したため、シェアオフィスは増加傾向にあります。

具体的には2010年から2020年にかけて、シェアオフィス事業者は10倍以上に増加しているという調査結果も発表されています。
参考：ザイマックス総研「フレキシブルオフィス市場調査2020」

メリット	収入0のリスクを防ぎやすい
デメリット	利用者同士のトラブルが発生する場合がある

シェアオフィスは複数人の利用者から家賃収入が得られるので、収入が完全に0になるというリスクを回避しやすいです。

しかし、複数の利用者から賃料が得られるメリットが有る反面、複数人の利用者同士でトラブルが起きる可能性があります。

シェアオフィスは戸建賃貸と違い、やや不便な郊外でも一定の需要が見込めます。

生活スペースではなく仕事スペースとして利用するため、多少不便でも賃料が低ければ集客は見込めるでしょう。

介護事業者にグループホームやデイサービスの住宅として貸し出す

空き家はグループホームやデイサービス住宅といった介護施設として活用できる場合があります。

グループホームとは要介護者を対象に少人数で共同生活をする住宅、デイサービス住宅とは高齢者向けの通所介護施設のことです。

介護事業者と提携することで、戸建賃貸のように安定した収入のほか、社会貢献もできます。

メリット	賃料に加え、助成金も得られる
デメリット	専門的な知識が必要になる

戸建賃貸としての賃料の他、介護保険制度に基づき公的な助成金や介護報酬が支払われため、安定した収入が期待できます。
また、介護事業者は長期的な視点で施設運営を行うため、長期の借家契約も期待できるでしょう。

しかし、介護事業者との契約や、法令遵守など、専門的な知識が必要である他、介護業者に信用が得られなければ、貸し出しても借り手が見つからない場合があります。

介護施設として提供する場合、介護業者の信頼を得る必要があり、住宅の安全性には最大限の配慮が必要となるため、リフォームを行う際はバリアフリー化を徹底しましょう

店舗用物件として貸し出す

空き家を飲食店や商品販売店舗として提供する方法も、戸建賃貸と同じくオーソドックスな活用方法です。

完全に店舗用の物件にする場合、風呂を始めとした不要な設備を撤去する必要があります。

メリット	家賃関連のトラブルが起きにくい
デメリット	立地条件が大きく影響する

店舗用物件は個人と比べると家賃滞納のトラブルが発生しにくく、発生した場合も品物や備品の差し押さえが行いやすいため、金銭トラブルを最も回避しやすいです。

しかし、集客が望めない場所では需要がないので借主が見つかりにくいため、立地が大きく影響するといってよいでしょう。

店舗として貸し出す場合、内装や設備のリフォーム費用は借り主が支払うことになるので居抜きやスケルトンとして撤去工事を行うことになります。

また、解約の際に完全な原状回復が望めなくなるケースが有るのも注意しましょう。

観光都市なら宿泊施設として活用する

京都のような観光都市なら宿泊施設としての活用はおすすめです。

近年、観光客の増加により宿泊施設の需要が高まっています。

特に、京都のような観光都市では宿泊施設不足が深刻化しており、空き家を宿泊施設として活用することで、新たな収益源を得られる可能性があります。

メリット	多様な宿泊スタイルに対応できる
デメリット	管理の負担が大きい

民宿、ゲストハウス、バケーションレンタルなど、様々な形態の宿泊施設として活用できるため、初期費用の調整がある程度行いやすいのはメリットといえるでしょう。

しかし、予約受付や清掃、顧客対応など運営管理の負担が大きく、ランニングコストが高くなりやすいのがネックです。

一軒家程度の規模の宿泊施設なら人件費はそれほどかからないかもしれませんが、ダブルブッキングにはならないように日程の管理は重要です。

コロナも鎮静した影響で外国人観光客も増加しており、宿泊施設の需要は今後も安定して見込めます。

一方で、南京虫の発生を始めとした衛生面の問題も増加しているので、宿泊施設として活用するなら衛生管理の徹底は今後重要になるでしょう。

トランクルームや貸スペースとして活用する

初期費用を抑えて活用したいのであれば、トランクルームや貸しスペースとして活用するのがおすすめです。

近年、収納スペース不足やシェアリングエコノミーの普及により、トランクルームや貸スペースの需要が高まっています。

空き家をトランクルームや貸スペースとして活用することで、新たな収益源を得られるだけでなく、地域住民のニーズに応えることもできます。

メリット	初期費用を抑えやすい
デメリット	法令を把握する必要がある

トランクルームとして活用する場合、初期費用は非常に安くできます。

設置型ボックスを設置し、パーティションで区切ればスペースが作れるので、リフォーム費用を大幅に節約しやすいです。

なお、トランクルームとして利用する場合、空き家は住宅ではなく倉庫扱いになります。

その場合、倉庫業法や建築基準法、都市計画法による制限があるので、法令を正しく把握・遵守する必要があります。

トランクルームはどんなエリアでも需要が見込めるので、集客が望みやすいです。

その反面、多くの人の荷物を預かるので、管理は楽ですが責任は重大です。

空き家ごと売却して処分する

空き家ごと土地をすべて売却して処分するのは、最も手間がかからない活用方法です。

不動産会社に依頼して買い取り手を探してもらうか、知り合いで欲しがっている人がいればそのまま売却すればすぐに売却費用が手に入ります。

初期費用をかけたくない、長期の活用で収入が期待できない、あるいは活用できそうにないと判断したのであれば、売却が一番オススメです。

メリット	初期費用も管理費も不要ですぐに収入が得られる
デメリット	買い手が見つからない可能性がある

空き家を土地ごと処分するため、固定資産税はもちろん活用する場合の初期費用や管理費用が一切発生せず、買い手が見つかり次第すぐにまとまったお金が手に入のが売却のメリットです。

しかし、空き家の状態や立地が悪い場合、安く買い叩かれる他、買い手が見つからないので売れるまで固定資産税や管理費のコストが発生し続けるため、高く売りたいのであれば手持ちの空き家の価値を把握する必要があります。

空き家売却は、空き家問題を解決し、新たな価値を生み出す有効な手段です。

空き家売却を検討している場合は、早めに行動し、周辺の相場を調べ、必要に応じてリフォームを行い、書類を整理しておきましょう。

空き家を寄付して自治体に活用してもらう

お金も必要なく、今すぐ処分したいのであれば、自治体に寄付をするという活用方法もあります。

空き家を土地ごとすべて自治体に無償で移譲することで、リフォーム費や解体費などの費用が発生しなくなります。

近年、空き家問題は深刻化しており、行政も対策に力を入れています。

空き家を自治体に寄付することで、解体費用を負担せずに済み、地域貢献にもつながります。

メリット	費用が殆どかからない
デメリット	寄付できるとは限らない

空き家を自治体に土地ごと全て移譲するため、解体費や固定資産税などの経済的な負担が一切発生しなくなり、初期費用がほぼ発生しないのはメリットです。

ですが、必ずしも自治体が引き取ってくれるとは限りません。

寄付できる空き家は一定の条件を満たしている必要があり、条件に満たない場合、あるいは自治体でも不要と判断した場合は引き取り不可になります。

また、自治体が空き家や土地を必要としていない場合も同様であり、家の状態や立地にかかわらず、寄付するできるかどうかは自治体の需要が関係します。

寄付できる空き家の条件は、自治体によって異なります。

具体的には、自治体が必要としている場合は寄付を受け付けてくれますが、不要な場合は維持費や解体費が発生するだけなので、自治体側も必要としません。

そのため、まずは自治体に問い合わせましょう。

空き家を解体して土地だけを活用する方法

空き家を解体して、土地だけ活用するのも選択肢の一つです。

空き家の状態によってはリフォームしなければ住むのも困難なほどボロボロになっていることもあります。

その場合、リフォームには莫大な費用がかかりますし、不動産会社によってはそういったボロ家でも買取ってくれることはありますが、買取額は安くなりがちです。

その場合、無理にリフォームして活用するより、更地にしたほうが利益につながることがあります。

代表的な使い方としては、以下の2つが該当します。

ここでは、空き地の活用方法について、この2つをご説明します。

コインパーキングとして活用する

更地にしてコインパーキングとして活用することで、安定して収入が得られやすくなります。

都市部を中心に駐車場不足が深刻化しており、パーキングビジネスは注目を集めています。

空き家をパーキングエリアとして活用することで、新たな収益源を得られるだけでなく、地域貢献にもつながります。

メリット	初期費用が安価ではじめやすい
デメリット	税負担が増加する

コインパーキングは初期費用が安いことで知られています。

アスファル舗装を行うための土地整備費と料金精算機やロック板、監視カメラといった設備費だけです。

これに家屋の解体費用が含まれますが、リフォームと比べると安価であることが多いです。

しかし、住宅ではなくなるので住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が増加するのには注意が必要です。

また、初期費用が150万円以上かかると償却資産税が発生します。

空き家をコインパーキングとして活用するのであれば、周辺の駐車場料金を調査し、競合が多ければ集客しやすい設備を導入するなどする必要があります。

資材置き場として活用する

更地にしたあと資材置き場として貸し出すことで、整地をする必要もほとんどなく土地の活用ができます。

近年、建設需要の高まりにより、資材置き場の需要も増加しています。

空き家を資材置き場として活用することで、新たな収益源を得られるだけでなく、建設現場のニーズに応えることもできます。

メリット	コストが解体費用のみ
デメリット	近隣とのトラブルに発展しやすい

更地のまま貸し出すことができるため、建物の解体費用以外のコストが発生せず、安価で始めやすいです。

また、賃借人が見つかれば管理の必要もないのでランニングコストも抑えやすいためコインパーキング以上に安価な活用方法です。

しかし、運搬用の車両が頻繁に出入りするので騒音のもとになりやすい他、賃借人が見つからないままだと不法投棄の場所になる可能性があり、近隣トラブルに発展しやすいことには留意しましょう。

資材置き場は初期費用がほぼかからない他、管理もしやすいので一見メリットが多そうですが、賃借人が見つからないと維持費用だけが発生することになります。

資材置き場にしてから賃借人を探すのではなく、近隣で賃借人になりそうな人を探し、交渉してから活用するのがおすすめです。

空き家を放置すると税金や防犯上のリスクが発生する

空き家を何も活用せず放置している場合、課税、犯罪助長や近隣トラブルなど様々なリスクが発生します。
一例として、以下の事例が発生します。

・固定資産税が最大6倍になる
・不法侵入を始めとした軽犯罪の温床になる
・東海や不法投棄が原因による近隣トラブル

ここでは、空き家を活用せずに放置した場合のリスクについてご説明しましょう

空き家は活用しない場合固定資産税が6倍になる

空き家を放置した場合、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

これは、2023年6月から施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」が関係しています。

空家対策特別措置法は、空き家の適正な管理及び有効活用を促進し、地域の防災・防犯対策に資することを目的とした法律です。

この法律では、一定の基準を満たす空き家を「特定空家等」と指定し、固定資産税の軽減措置を適用除外しています。

本来、固定資産税は住宅の場合住宅用特例によって減税されています。

しかし、空き家の状態が続くことで「特定空き家」に指定された場合、住宅特例が適用されなくなり、加えて固定資産税評価額が6分の1に軽減されてしまうのです。

その結果、固定資産税が最大6倍なります。

不法侵入や放火など犯罪の元になる

管理されていない空き家は、不法侵入や火災といった犯罪の温床になりやすいです。

例えば、犯罪者の取引や隠れ場所として空き家が利用されたり、ゴミの不法投棄場所として悪用されたりするほか、放火のターゲットになる場合もあります。

そのため、空き家の放置は国でも問題となっており、家対策特別措置法のような対策が行われているのです。

悪用されやすい空き家の特徴
・管理が行われておらず、侵入が容易
・庭の雑草が生い茂り、窓が割れているような状態
・人目につきにくく人通りも少ない地域

近隣の住民との関係悪化や訴訟のリスクが発生する

空き家を活用せず放置することで、近隣住民とのトラブルや苦情が増え、最悪の場合訴訟に発展します。

空き家を放置することで発生するトラブルは以下が挙げられます。

また、苦情だけではなく実際に被害が発生した場合、訴訟に発展し、賠償金の支払いが発生する可能性もあります。

なにより、被害の規模によっては人命に関わる事態にも発展するため、金銭以上に取り返しのつかない事態に発展しかねません。

そのため、空き家はできる限り早く活用し、こういった被害を未然に防ぐ必要があるのです。

まとめ

この記事では、空き家の活用方法と、放置した場合のリスクについてご説明いたしました。

空き家を相続した場合、そのまま放置せずに活用方法を探すのは、収益につながるからだけではなく、税金対策や防犯といった観点からも重要です。

受け取った土地は必ずしも持っている必要はないので、管理が面倒、あるいは活用方法が見つからないのであれば、不動産会社に引き取ってもらうのが一番無難です。

しかし、活用方法によっては思いがけない利益をもたらしてくれることもあるので、将来大きな財産となる可能性は十分にあります。

処分する前に、まずは土地の活用方法を探してみましょう。