不動産売却で確定申告は絶対に必要？必要書類や申告のやり方を紹介

「不動産売却で確定申告は絶対に必要？」「確定申告って何が必要なの？」

確定申告が必要になるのは、一定の条件を満たしたときと節税目的のときであり、必ずしも絶対に申告が必要というわけではありません。

もし確定申告が必要になった場合、必要な書類を集めて税務署に期限内に申請しなければペナルティが課されるため、注意が必要です。

この記事では、不動産売却で確定申告が必要になるケースや、確定申告に必要な書類と、申請の流れについてご説明します。

不動産売却の確定申告のことでお悩みの場合は、ぜひご参考ください。

不動産売却で確定申告が必要なケースは譲渡所得が発生した場合と特例制度を活用する場合

不動産売却で確定申告が必要になるケースは、譲渡所得が発生した場合と、節税の特例制度を活用する場合です。

購入時よりも高い価格で不動産を売却した場合、その差額が譲渡所得として計上され、確定申告の義務が発生します。

また、譲渡所得には特例制度があり、利用することで節税できますが、特例を利用するためには確定申告が必須です。

譲渡所得についての詳細や特例制度について詳しく説明します。

譲渡所得とは不動産売却で発生した利益の事

譲渡所得とは、不動産売却時に利益が発生した際の所得のことです。

具体的には、以下の計算式で譲渡所得が0よりも上の場合、確定申告を行う必要があります。

譲渡所得=物件売却額-（取得費+譲渡費用）

取得費とは物件を購入した代金のことであり、譲渡費用とは不動産売却の際に発生する仲介手数料や印紙税などの経費のことです。

ただし、特例制度を活用することで税負担を軽減できる場合があるので、譲渡所得が発生した際は、特例適用の可否を確認しましょう。

特例制度で節税するなら確定申告は必須

不動産売却時に譲渡所得が発生した場合、確定申告を行うことで特例制度を適用し、税金を軽減できる可能性があります。

特例制度が適用される主なケースは、以下のとおりです。

不動産売却の目的が純粋な利益ではなく公共事業や引っ越しなどが目的の場合、特別控除を受けられます。

また、不動産の所有期間が5年以上の場合「長期譲渡所得」と認定され5年以下の「短期譲渡所得」と比較すると、税率は19%ほど低くなります。

簡単にまとめると、以下のとおりです

区分	条件	税率
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下	39%
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以上	20%

参考：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁

これら特例は確定申告の際に活用できるので、ぜひ覚えておきましょう。

不動産売却で確定申告を行うための必要書類と入手方法一覧

不動産売却で確定申告を行う際、複数の書類を準備しなければなりません。

書類によって入手方法が異なるので、事前に確認して効率的に準備しましょう。

不動産売却の確定申告で必要な書類と入手方法は、以下のとおりです。

書類名	入手方法
売買契約書のコピー	購入時に交付されたものをコピー ※　紛失した場合は不動産会社に再発行の手続きで入手可能
確定申告書 譲渡所得の内訳書	税務署で申請・入手
登記事項証明書	法務局に申請・入手
本人確認書類	免許証・パスポートなど

発行には数日掛かる可能性のものもあるので、確定申告期間である2月16日から3月15日までの間に揃うように手配しましょう。

特例を利用する場合の必要書類と入手方法一覧

特例制度を利用する場合は、通常の確定申告の書類に加えて、特定の書類を提出する必要があります。

必要な書類は特例制度によって異なりますが、国税庁が交付している申告書類チェックシートを活用すれば、必要な書類を確認できます。

ここでは、一例としてマイホームを売った場合と相続した物件を処分する場合、そして損益通算の申請に必要な書類と入手方法をご紹介しましょう。

適用したい特例制度	追加で必要になる書類	入手方法
居住用財産を売却した場合の3,000万円控除の特例	戸籍の附票（コピー可）	役場で申請
相続財産に係る譲渡所得の特例	相続税の計算明細書	税務署で申請
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	・戸籍の附票（コピー可） ・新居の登記事項証明書 ・売買契約書 ・残高証明書	役場で申請不動産購入時に発行

登記事項証明書や売買契約書など、家を購入した際に発行された書類は紛失した場合は再発行できますが、日数がかかります。

重要な書類でもありますので、紛失しないよう厳重に保管しておきましょう。

不動産売却で確定申告を行うための流れを紹介

不動産売却で確定申告を行う流れをご説明します。

確定申告の方法は以下の3通りです。

この中で最も簡単なのが税理士に依頼することですが、10万円近い手数料が発生するため、基本的に自分で行うケースが多いです。

ここでは、それぞれの確定申告の流れについてご説明します。

自分で確定申告を行う場合の流れ

自分で確定申告を行う場合、基本的な流れは以下の3ステップです

まず、税務署から確定申告書を入手し、必要事項を記入した後に譲渡所得の計算を行います。

その譲渡所得をもとに譲渡所得税を算出するのですが、これは所持している不動産によって計算式が異なります。

インターネットで検索すれば譲渡所得税を算出してくれるツールがあるので、それを活用しましょう。

諸々の記入が終わったら、2月15日から3月16日までの期間内に税務署に提出すれば、確定申告は完了です。

マイナンバーカードがあればe-taxで自宅に居ながら確定申告が可能

マイナンバーカードがあれば、e-taxを利用してより簡単に確定申告が可能です。

e-taxのメリット配下の3つです。

しかし、マイナンバーカードがなければ申請できない他、マイナンバーカードの発行には時間がかかるので確定申告が始まる1ヶ月前には準備しておきましょう。

税理士に依頼する場合はお手軽だが10万円以上の手数料がかかる

確定申告を税理士に依頼すれば、書類を揃えるだけで後はすべてお任せすることができます。

プロにすべてを任せることができるので、自分で用意するよりも訂正や計算ミスのリスクが少なくなり、それらにかかる時間もなくせます。

しかし、税理士に依頼する場合、メリットだけではなくデメリットも存在します。

以下が、税理士に依頼する場合のメリットとデメリットです。

項目	メリット	デメリット
手続きの簡便さ	確定申告の手続きをすべて代行してくれるため、手間がかからない	自分で申告するよりも手続きが簡便だが、完全に手間がなくなるわけではない
専門知識	複雑な譲渡所得の計算や特例適用に対応可能	依頼内容によっては追加の資料提供や確認作業が発生することもある
リスク軽減	書類の不備や申告漏れを防ぎ、税務調査のリスクを軽減	ミスが全く無いわけではなく、確認不足の場合リスクが残る可能性がある
費用	高額な譲渡所得や複雑な特例を適用する場合、節税効果が期待できる	10万円以上の手数料がかかり、不動産の規模や依頼内容によってはさらに高額になる

基本的に、税理士に依頼するケースは高額な譲渡所得が見込まれる場合や、複雑な特例適用が必要な場合です。

費用対効果を十分に考慮し、自分で申告する手間と費用のバランスを比較しましょう。

まとめ

この記事では不動産売却における確定申告の基礎知識と確定申告の際の必要な書類や申請方法に付いて紹介いたしました。

確定申告は、昔に比べるとシステム周りが整備され始め、比較的わかりやすく行うことができます。

しかし、不動産売却の確定申告をする際は書類を揃える必要があり、手間がかかるので抵抗を覚える人は多いです。

正しい知識を取得し、事前に用意を済ませることで、確定申告の手間は大幅に軽減できます。

譲渡所得が発生した際には、素早い準備を心がけましょう。