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京都で住宅ローンを滞納している、または住宅ローンの支払いが厳しい状況にある方で、任意売却の利用を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回は、住宅ローンを滞納してしまい、ブラックリストに載ってしまう前に対処する方法として「任意売却」をご紹介します。
不動産の任意売却とは
任意売却とは住宅ローンの返済を滞納させてしまった際などに、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法のことを言います。金融機関との相談でローンの組み直しが行えず任意売却を勧められた場合は、速やかに任意売却をすることがおすすめです。今回は、不動産の任意売却について詳しく解説した後、メリットとデメリット、気をつけるべき点について紹介していきます。住宅ローンを組む際は、債務者の収入や、住宅、資産などが担保とされます。予期せぬ事態が起きて職を失うと、住宅ローンが返済できなくなるので、金融機関から担保である自宅が抵当権（※）により差し押さえられ、「競売」にかけられる可能性があるのです。こうした場合に、溜まった住宅ローンを完済するために、金融機関との相談のもと、不動産を一般住宅市場へ売りに出すことを任意売却と言います。
※1. 抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと。
任意売却のメリット
住宅ローンの支払いが滞納した際に任意売却をすることによって以下のメリットが享受できます。
- 所有者の希望に沿って不動産を売却できる
- ブラックリスト入りを避けられる
所有者の希望に沿って不動産を売却できる
任意売却を利用することによって、ある程度所有者の希望に沿って売却が進められます。<そのため、「競売（※2）」にかけられるリスクを避けられる点がメリットと言えるでしょう。なぜ安い金額で取引されるかというと、競売では、公示される不動産についての情報が少なく、落札者へ十分な情報が行き渡らず、情報的にリスクのある取引になるからです。さらに競売では、購入した住宅に瑕疵があっても不動産会社は責任を負わず、購入者負担となり、これも販売価格を下げる要因として考えられます。任意売却は競売と違い、金融機関によって決められた範囲で自由に不動産の売買活動を行えるため、競売よりも高く不動産を売ることができる可能性があるのです。不動産売却をする際に高く売るための方法については下の記事にて紹介しているのでぜひご覧ください。
※2. 「競売」とは住宅ローンの支払いを何回も滞納させてしまうことで、抵当権により住宅が強制的に販売されることを指し、一般的な不動産売買における売買価格の3~4割程度の金額で取引されることが一般的です。
ブラックリスト入りを避けられる
任意売却を行なうことで、不動産の債務が完済され、ブラックリストに入るのを避けられます。住宅ローンを滞納して一定期間支払いが行われないと、ブラックリストに入り、融資が受けられないといった事態になりかねません。ローンの返済が困難だと感じたら、速やか売却を行うことでブラックリスト入りを避けられる点が任意売却の特徴と言えるでしょう。
任意売却のデメリット
競売に比べると分のある任意売却ですが、一般の不動産取引と比べるとデメリットも存在します。任意売却は、完全に自身の所有物ではない不動産を売却することになるため、債権者である金融機関に売却に関する諸権利が存在します。例えば、不動産の売却価格は、通常の不動産売買であれば自身が価格を決定できますが、任意売却では売却価格を決定するのは金融機関です。また、売却をするまでの期限が金融機関によって決められているため、任意売却をすることが決まったら速やかに売却を行う必要があります。つまるところ、任意売却には、一般の不動産売買と違いある程度の制限が存在しこの点はデメリットと言えるでしょう。
京都にて不動産の任意売却をする際に気をつけるべき点
次に、住宅ローンを滞納している方へ任意売却をする際に気をつけるべき点を紹介します。任意売却をするためには、ローンを組んだ金融機関へ相談をして、同意を得なければなりません。同意を得るためには、ローン返済の滞納が4回未満であることが条件です。なぜなら、住宅ローンの債務不履行が3回以上滞ってしまうと、個人信用情報機関に事故登録されてしまうからです。個人信用情報機関に事故登録をされてしまうと、ローンが組めなくなり、金融機関からの信用もなくなるため、任意売却ができなくなる可能性があります。
京都での不動産に関する相談はライズ不動産販売へ
住宅ローンの返済が難しくなったときは、任意売却をして対処を進めてみてはいかがでしょうか。ライズ不動産販売では任意売却に関する知識が豊富なスタッフが在籍しているため、安心してご利用いただけます。京都での任意売却の利用を検討している方は、ぜひ一度気軽にご相談ください。任意販売で高く不動産を売る方法について知りたい方は以下の記事にて詳しく説明しているので参考にしてみてはいかがでしょうか。