道路に面していない土地の売却にはコツがある？非道路高価買取のポイント
Column
「道路に面していないので土地の買い取り手が見つからない」
「査定額が安いので、高く買い取って貰う方法が知りたい」
道路に面していない土地、いわゆる「接道義務」を果たしていない物件は不動産業者が敬遠する傾向にあります。
今回は、そんな道路に面していない土地の売却でお悩みの方に、「接道義務を果たしていない物件の対策」や「道路に面していない土地でも高く売る方法」などについて解説していきます。
道路に面していない土地とはどんな土地なのか
冒頭でも説明したように、道路に面していない土地というのは「接道義務を果たしていない土地」のことです。
接道義務とは建築基準法で定められている、「都市計画区域内では幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という義務のことです。
接道義務が定められたのは1950年であり、それ以前に建設された物件の中には基準を満たしていない物件が多く発生しました。
特に、京都のように景観維持を重視している都道府県は、こうした接道義務を満たしていない古民家が多いです。
道路に面していない土地はなぜ査定額が安い？その理由について
接道義務を果たしていない土地は、一般的な土地と比べて売却が難しく、査定額も下がってしまう傾向にあります。
具体的には、道路に面していない土地の価格は、一般的な土地の価格の約7割程度になるといわれています。
売却が難しい理由は、買い手側にも売り手側にもリスクが多いからです。 ここでは、そのリスクについて説明しましょう。
買い手側のリスク
買い手側のリスクは、主に住宅の維持が関係しています。
道路に面していない土地は、建築基準法を満たしていないため、新しく建物を建てることも大掛かりなリフォームもできません。
したがって、家の老朽化対策がうちづらく、防災上の問題が生じる可能性があります。
加えて、道路に面していない土地は周囲が何らかの建物に囲まれている袋地である可能性が高いです。
袋地は、日当たりや風通しが悪い傾向があり、居住性に難が生じやすいのもネックです。
売り手側のリスク
売り手側、つまり不動産会社側のリスクは、需要が少なく買い手が見つかりにくいということが挙げられます。
上述したように、道路に面していない土地は利用者にとって将来性や安全性の面で不安が多く、需要は少ないです。
加えて、道路に面していない土地は、建築基準法上再建築もできないので必然的に1950年以前に建てられた古民家しかありません。
当然資産価値は低くなるので、比例して価格も下がってしまう傾向にあります。
道路に面していない土地を高く売る方法：接道義務の基準をクリアする
このように、道路に面していない土地は総じて価格が安くなりやすいです。
しかし、こうした物件はきちんと対策を行うことで、一般的な土地と同水準の売却額にすることが可能です。
道路に面していない土地でも、以下の方法を用いれば接道義務の基準をクリアできます。
- ・セットバックを行う
- ・隣地の土地を購入する
- ・「43条但し書き道路」の認可を受ける
ここでは、接道義務の基準をクリアする3つの方法についてご説明しましょう
セットバックを行う
セットバックとは、自分の敷地を後退させて、前面道路の幅員を広げる方法です。
接道義務の基準をクリアするにはどのくらいの幅員が必要なのかを確認し、その距離分セットバックを行えば建築基準法をクリアし、一般的な物件の扱いとなります。
敷地面積は減ってしまいますが、接道義務を満たして再建築可能にすれば土地の価値も上がるので、損失となることは少ないでしょう。
セットバックを行うためには、以下の手順が必要です。
- 1.自治体に接道義務の確認を行う
- 2.セットバックの計画を立てる
- 3.自治体にセットバックの許可を申請する
- 4.セットバック工事を行う
隣地の土地を購入する
隣地の土地を買い取って間口を広げることで、自分の敷地に接道義務を満たす道路を新たに作ることができます。
こちらもセットバックと同じく建築基準法を満たす分だけ買い取って間口を広げれば、一般的な土地の扱いにできます。
ただ、所有者と交渉を行い、手続きを行わなければなりません。 立地によっては円満かつ安価で交渉が成立する可能性もありますし、反対に高額で買い取らなければならない場合もあるので、確実に利益がある方法とはいえません。
場合によってはそのまま売却した方が利益を得られる可能性もあるので、十分検討してから決断しましょう。
隣地の土地を購入する場合には、以下の手順が必要です。
- 1.隣地の所有者に土地の売却を打診する
- 2.売買契約を締結する
- 3.不動産登記を行う
「43条但し書き道路」の認可を受ける
「43条但し書き道路」とは、道路の幅員が4m未満でも、建築審査会の許可を受けることで特例として建物を建てることができる道路のことです。
許可を受けることで再建築が可能になり、従来の建築物と同等の扱いを受けられるようになるので、一般的な土地と同じ売却額にしやすくなります。
許可を受ける基準としては、「交通や安全、防火や衛生上支障がない」と、建築審員会が判断するかどうかによります。
上述したように、京都は古くからの町並みを維持しているため、幅員が基準を満たしていない道路が少なくありません。
しかし、その分43条但し書き道路の数も多く、京都市のホームページでは43条但し書き道路について詳しく説明されています。
注意点としては、認可を得るのに1～2ヶ月かかる他、コストがかかるという点です。
43条の許可は、市役所に6万円程支払う必要があります。 更に、書類の作成代行や建築確認申請を始めとした手数料を合わせると、30～50万円ほどの費用が発生します。
「43条但し書き道路」の認可を受けるためには、以下の手順が必要です。
- 1.自治体に「43条但し書き道路」の認可を申請する
- 2.建築審査会から許可が下りれば自治体から「43条但し書き道路」の認可を受ける
道路に面していない土地を高く売る方法：訳あり物件専門の買取業者に売却する
上述したように、道路に面していない土地を一般的な土地として売却したい場合、どの方法も費用が発生します。
その分買い手が見つかりやすいので土地を処分しやすくなりますが、発生した費用が高く付くとメリットは感じにくいです。
そのため、道路に面していない土地の状態のまま売却額を上げたいのであれば、訳あり物件専門の買取業者に売却する方法がおすすめです。
訳あり物件専門の買取業者は、再建築不可物件や訳あり物件の買取に特化しているため、一般の不動産業者よりも高値で買い取ってくれる可能性があります。
一般的な不動産会社とは異なりノウハウが蓄積しているため、買い取っても売り手を見つけやすいのが、専門の買取業者の強みといえるでしょう。
ただし、訳あり物件専門の買取業者は、安く買い叩く業者も存在するため、注意が必要です。
複数の業者に査定を依頼して、相場を把握した上で売却を検討しましょう。
また、過去の販売実績を確認し、どういった物件を取り扱っているかも業者選びにおいて重要です。
慎重に検討し、後悔のないようにしましょう
道路に面していない土地の売却は、ライズ不動産販売にお任せ
本記事では、「道路に面していない土地はなぜ査定額が安くなるのか」や「道路に面していない土地の売却額を上げる方法」について紹介してきました。
道路に面していない土地は、売却が難しく、売却できても金額が下がりやすいというリスクがあります。
そのため、売却を検討する際には、これらのリスクを十分に理解した上で、適切な対策を講じることが大切です。
道路に面していない土地の売却は、ライズ不動産販売にお任せください。
ライズ不動産販売は京都の古民家に強く、建築不可物件やボロボロの家など、訳あり物件でも多数買取実績がございます。
そのため、お客様が納得できる査定額を提示できる可能性は高いです。
もちろん、マンションや一般家屋なども、京都に根付いた取引を行っているからこその査定額を提示させていただきます。
今のお住まいを手放したい場合、まずはご相談ください。