不動産売却をしたら行う登記の基礎知識。登記の種類や流れとは
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不動産売却を行った場合は、登記が必要になります。
不動産の所有者が変わると、そのことを周囲に示す必要があるためです。
ただ、不動産売却が初めてという方だと、どのような登記を行うかもわからず、不安が多いでしょう。
この記事では、不動産売却の際に行う登記についてご紹介します。
まず登記とは？
登記とは、登記所（法務局とその支局、出張所）で行うことができる手続きです。
登記所には、不動産に関する情報をまとめた登記簿があります。
不動産売却のような、不動産の所有者が変わる行為を行う場合には、登記によってその情報を更新しなければなりません。
なお、登記簿には不動産に関する権利関係（権利部）や、所在地や床面積のような（表題部）など、多くのことが記載されています。
そのため、関係する登記にも、さまざまな種類があります。
不動産売却に関する登記の種類とは？
不動産売却に関する登記は、主に3種類です。
不動産を売却した際、所有権移転登記以外は必ずしも行う必要はないものの、覚えておいて損はないでしょう。
所有権移転登記
所有権移転登記は、不動産の所有者が変わったことを示す登記です。
不動産が現在、誰の所有物になっているかが明確になっていないと、第三者に介入されるおそれがあります。
第三者が「この不動産は私のものだ」といっても、登記されていないことには対抗力がないため、証明ができません。
そういった事態を防ぐためにも、不動産の売買や相続、贈与などのタイミングで所有権移転登記が必要です。
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記も、不動産売却の際に行うことがある登記の一つです。
不動産を購入する際に住宅ローンを組んで、不動産を担保にする「抵当権」を設定した方もいらっしゃるでしょう。
この抵当権は、不動産売却で得た利益で完済するのが一般的です。
そして完済後には、抵当権がそのままになってしまうことを防ぐため、抵当権抹消登記を行う必要があります。
相続登記
相続登記は、不動産を相続した際に行います。
直接的に不動産の売却には関わらないものの、覚えておきたい登記です。
その理由は、相続した不動産を売却したい場合、それが被相続人（以前の所有者）名義になっていると、売却できないためです。
相続した不動産の売却は、相続登記によって不動産が自分のものであるということが明らかにしたうえで行う必要があります。
他にも覚えておきたい登記2種類
他にも、不動産売却時に覚えておくと良い登記としては、「住所変更登記」と「氏名変更登記」の2つが挙げられます。
所有者が引っ越していると住所が異なっていたり、結婚や離婚で氏名が変更されていたりということがあります。
つまり登記簿においては、「住んでいる住所は違うが同一人物か？」「同姓同名の別人ではないか？」ということがわからない状態です。
所有権移転登記や、抵当権抹消登記を行う際に問題になるため、住所や氏名が変更された際には、行う必要があります。
登記はいつ行えばいい？登記までの流れ
次に、登記の流れについても見てみましょう。
ここでは、不動産売却で必須になる、所有権移転登記の流れを例に説明します。
実際の流れを追うと、下記のようになっています。
- ・不動産会社へ相談する
- ・査定を受けて不動産の価値を明らかにする
- ・媒介契約を交わし、不動産の販売を開始
- ・買い手が見つかったら売買契約
- ・所有権移転登記
- ・不動産の引き渡し及び金銭の受け渡し
登記を行うタイミングは、基本的に売買契約を交わしたときから、不動産を引き渡すまでの間です。
所有権移転登記は、所有権が移動してから1ヶ月以内と定められています。
そのため、所有権が移動する売買契約からは、なるべく日が空かないようにしなければなりません。
登記は自分でもできる？
所有権移転登記は自分でも可能です。
登記所のホームページから申請書をダウンロードするなどして必要書類を集めれば、後は提出するだけで登記そのものは完了します。
しかし、内容に不備があると、トラブルの元になります。
基本的には、不動産会社が司法書士を仲介してくれるので、その司法書士の指示に従って、準備を進めましょう。
委任状をはじめ、不動産売買契約書や印鑑登録証明書など、用意するべき書類は多くあります。
不動産売却に不安がある方はライズ不動産販売へ
この記事では、不動産売却にかかる登記について解説しました。
基本的に行う必要があるのは、所有権移転登記です。
抵当権抹消登記や相続登記、住所変更登記や氏名変更登記などは、必要に応じて行ってください。
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