みんなで大家さんは危ない？2024年6月の行政処分や口コミなどから投資リスクについて解説

といった口コミがあり、実際の評判はどうなのか気になっている方も多いでしょう。

結論からいうと、過去に行政処分や営業停止を受けたことは事実です。

行政処分は2013年と2024年の2回受けており、全ファンドが削除された期間もありました。

一方で行政処分に対してみんなで大家さんは法的処置による異議の申立てをしており、過去2回の処分内容が今後改善できる内容のため、利用するかは今後の対応を見ながら検討すると良いでしょう。

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　　 調査機関：日本マーケティングリサーチ機構

この記事では、「みんなで大家さんは危ない投資なのか」「行政処分の内容とその後」について解説します。

不動産投資サイトの選び方やおすすめの3社についても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

みんなで大家さんは危ない？2024年6月の行政処分に関する情報を徹底解説

不動産小口化商品を提供する、みんなで大家さんは2024年6月に、東京都と大阪府から行政処分が下されています。

不動産小口化商品は現物不動産投資よりも少額で不動産投資ができることが特徴です。

参考：不動産特定共同事業者に対する行政処分｜東京都

みんなで大家さんは行政処分の結果、一定期間の業務停止命令が下されました。

そこで、みんなで大家さんの行政処分の内容や理由、行政処分後の動きなどを詳細に解説します。

みんなで大家さんの行政処分は投資家への情報開示が不適切だったことが原因

「みんなで大家さん」と運用・販売元の「都市綜研インベストファンド株式会社」は、2024年6月に不動産特定共同事業法という法律に基づいて、東京都と大阪府から行政処分が下されました。

不動産特定共同事業法とは、投資家保護を目的とする法律です。

（目的）
第一条この法律は、不動産特定共同事業を営む者について許可等の制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的とする。

引用元：不動産特定共同事業法

都市綜研インベストファンド株式会社とみんなで大家さんは、不動産特定共同事業法の観点から、重大な違反があると判断されて、行政処分の対象となりました。

具体的には、30日間の一部業務停止命令（新規販売や勧誘業務の停止）のほか、計8項目について改善するよう指示が下されました。

なお、みんなで大家さんは複数のファンドを運用しており、そのうち「シリーズ成田」と呼ばれるファンドに問題があったとされています。

みんなで大家さんが行政処分を受けた理由3つ

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業法の観点で重大な違反があったことがわかりましたが、具体的にどのような問題があり、行政処分に至ったのでしょうか。

みんなで大家さんが行政処分を受けた主な理由は以下の3つです。

行政処分が下された理由を理解しておくことで、自分が投資するときに危険である可能性が高いファンドを判断しやすくなります。

では、一つひとつの理由について、詳しく見ていきましょう。

開発計画の変更を投資家に説明していなかった

みんなで大家さんは、「シリーズ成田」「シリーズ伊勢」など、複数のファンドを管理・運用しています。

そのうちの一つであるシリーズ成田は「成田空港周辺開発プロジェクト用地」の一部を投資対象としたファンドシリーズであり、期待利回り7.0％と謳っています。

シリーズ成田は当初の計画で成田空港周辺に訪日外国人向けの観光産業拠点を開発するとしていましたが、2023年5月に食品産業の集積拠点へと計画が変更されました。

事業プラン変更後の対象不動産の資産価値、将来的な収益性や実現可能性への影響といった、事業参加者等が投資判断を行う上で重要となる事項が何ら説明されておらず、土地の資産性に大きく影響を及ぼすことの説明としては、十分な説明を果たしているとは認め難い。

引用元：不動産特定共同事業者に対する行政処分｜東京都（別紙PDF）

このように、開発計画が大幅に変更されたにもかかわらず、投資家に対して十分な説明が行われなかったため、行政処分の対象となりました。

開発計画の変更は、想定される収益が変わるため、投資家にとって重要な情報です。

しかし、計画変更の内容や変更の影響を投資家に十分に説明していなかったため、処分の対象となったのです。

誤った情報で勧誘・契約を進めた

みんなで大家さんのシリーズ成田は、開発計画の変更を投資家に説明していなかっただけでなく、誤った情報で勧誘・計画を進めたことも問題視されています。

都市計画法第29条の開発許可を受けていない土地を対象不動産に含めて、契約成立前交付書面および契約成立時交付書面に記載していたのです。

都市計画法第29条の開発許可の対象ではない土地を対象不動産に含んでいるにもかかわらず、開発許可を受けていると誤った記載をし、これを用いて勧誘及び契約を行った。また、被処分者は、この誤りを是正するため、シリーズ成田16号の対象不動産である開発許可を受けていない土地を開発許可を受けた他の土地と交換しようとした。

引用元：不動産特定共同事業者に対する処分について／大阪府（別紙PDF）

問題が発覚した後、管理・運用元である都市綜研インベストファンド株式会社は、契約内容の変更として、開発許可を受けていない土地と、許可が下りた土地に変更しようとしました。

しかし、こちらの手続きにも不備があり、最終的には投資家から明確な同意を得ないまま、期日までに契約取り消しの申し出がなければ同意したものとみなすという対応が取られました。

契約書類の記載内容が不適切だった

契約成立前に交付される書面に、不適切な記載があったことも行政処分の対象となった理由の一つです。

宅地造成工事が完了したときの土地の形状や構造を記載すべき項目に、工事完了前の形状が記載されていたのです。

投資家は、契約書面を慎重に確認したうえで、投資判断を行います。

そのため、そもそも契約成立前交付書面や契約成立時交付書面に、誤った情報や不適切な記載があれば、適切な投資判断ができません。

そのため、東京都では不動産特定共同事業法に基づいて、以下のとおり報告しています。

成田商品に係る契約成立前交付書面において、「宅地造成工事完了時における形状・構造等」について、十分記載しておらず、少なくとも対象不動産の構造についての記載が不足していると認められる。このことは法第 24 条第１項に違反し、また不動産特定共同事業に関し、その公正を害する行為であり法第 34 条第１項第２号に該当する。

引用元：不動産特定共同事業者に対する行政処分について

みんなで大家さんの行政処分後の動きは？途中解約はできるものの完了までに最大1年

みんなで大家さんが行政処分を受けたことで、投資家の不安が募り、譲渡契約の締結（実質的には中途解約）の申し出が殺到しました。

そこで、みんなで大家さんは、一時的に譲渡契約の締結を制限し、その後、公式サイトからファンド情報が削除されました。

譲渡契約の締結が制限されるということは、希望しても途中解約ができないことを意味し、資金が引き出せない状態となります。

さらに、ファンドの情報が削除されたことで、運用実績が確認できなくなり、投資家の不安を高める結果となりました。

なお、停止していた譲渡契約は2024年7月29日から再開していますが、以下の条件が設けられています。

ひと月あたりの譲渡金額に上限があるため、譲渡完了までに最大で1年かかるとしています。

すぐに資金が引き出せないため、投資家は投資を続けるか、解約の申し込みをするか、むずかしい判断を迫られている状況であるといえます。

みんなで大家さんは今後どうなる？公式は「問題ない」と見解だが譲渡契約申込が殺到

みんなで大家さんは、シリーズ成田について「問題ない」という見解を示しているものの、具体的な償還の予定や分配については報告していません。

また、行政処分を受けたことで投資家の不安が高まったことにより、みんなで大家さんには、行政処分発表後の24時間で約400名、28億円にも登る譲渡契約の申し込みが殺到しました。

シリーズ成田では、停止していた譲渡契約を条件付きで再開していますが、同リリースで以下の項目も記載しています。

事業参加者の皆様の譲渡（資産の現金化）請求が多発し、やむなく対象不動産を売却（現金化）した場合、運用期間満了（満期日）を待たずして賃貸事業が終了することとなります。

引用：都市綜研インベストファンド株式会社「譲渡手続きの再開について」

運用期間終了前にファンドの運用が終了すると、譲渡契約の申し込みに対応してもらえなくなったり、元本が返ってこないなどの事態が想定されます。

投資家にとってリスクのある「危ない」状況であるともいえます。

行政処分の対象となったみんなで大家さんの「シリーズ成田」とは？

みんなで大家さんの「シリーズ成田」について調べると、「危ない」「やばい」「怪しい」などの意見が見られます。

実際に行政処分の対象となったファンドの一つでもあるため、そもそもどのような内容のファンドなのか気になっている方も多いでしょう。

シリーズ成田は2020年11月に第1号の募集が開始された、みんなで大家さんの主力ファンドの一つです。

想定利回り	年7.0％
運用期間	5年
想定投資額	100万円
累計募集総額	約1,973億円

では、シリーズ成田のスキームや進捗状況について、詳しく見ていきましょう。

シリーズ成田のスキーム｜賃貸収入を投資家への配当金に充当

土地開発プロジェクトを投資対象とするファンドは、開発が完了し、売却したときに得られる売却益を配当原資として、投資家に分配するのが基本です。

しかし、シリーズ成田は出資後、2ヶ月おきに配当を投資家に分配しており、売却益を利益にしていないことが特徴です。

シリーズ成田の主なスキームは、都市綜研インベストファンド株式会社が土地を購入し、造成開発を行うグループ会社へ賃貸し、賃貸収入を投資家への配当金に当てるというスキームを採用しています。

ファンドの情報が記載されているホームページによると、年間の想定利回りは7.0％となっています。

しかし、開発中の土地は利益が生まれないため、造成開発を行うグループ会社はどのように賃料を支払っているのか疑問視される声も少なくありません。

シリーズ成田の進捗状況｜当初の開発計画に対し進捗が遅れている

シリーズ成田は、当初予定していた開発計画に対して、進捗が遅れている状況です。

シリーズ成田では、プロジェクトの進捗状況について公式サイトで月1回程度報告を実施しています。工事の状況を写真や動画で報告しており、おおよその状況がわかります。

ただし、定点で撮影しているわけではないため、細かな進捗状況は把握できません。

なお、工事の進捗状況の報告が開始された2021年3月時点では、「GATEWAY NARITA」のオープン予定を2025年としていましたが、その後、開発予定が以下のとおり変更されています。

これまで開発予定が何度も変更されているため、2027年3月に完成するのか疑問視する声もあります。

まずは2025年6月時点で造成工事が完了しているのか確認する必要があるでしょう。

本当に大丈夫？みんなで大家さんが危ない・やばいと言われる理由5選

みんなで大家さんは行政処分を受けたことから「危ない」「やばい」「怪しい」という意見が多いと考えられます、そのほかにも以下のような理由があります。

では、一つひとつの理由について、詳しく見ていきましょう。

理由1：2013年に営業停止処分となっている

2024年6月だけでなく、みんなで大家さんは2013年にも大阪府から不動産特定共同事業に基づいて行政処分を受けており、60日間の一部業務停止命令（新規販売や勧誘業務の停止）となっています。

都市綜研インベストファンド株式会社が計上した広告費約32億円が過大計上であったことに加え、適切な広告費で計算すると債務超過になっていることが発覚したからです。

しかし、2013年の行政処分は投資家が不利になるような悪質なものではなく、会計基準の認識に違いによって発生したものであるといえます。

しかし、「行政処分＝危ない」というイメージが強いため、結果として「みんなで大家さんは危ない」というイメージが広がる原因となりました。

理由2：2024年6月にも行政処分を受けている

先に解説しているとおり、みんなで大家さんは2024年6月にも行政処分を受けています。

2013年にも行政処分を受けていることに加え、2024年の行政処分は「開発計画の変更の説明が不十分であった」「誤った情報で勧誘・契約を進めた」などの状況が問題視されました。

初めての行政処分ではないことや、問題視されたポイントが投資家にとって不利になるものであったことなどから、みんなで大家さんは危ないというネガティブなイメージが広がったといえるでしょう。

理由3：一時的に返金が遅延した・償還されなかったことがある

行政処分が下されると、投資家の不安が高まるため、譲渡契約締結の申し出が殺到します。

実際に2013年、2024年に行政処分が下された後、譲渡契約締結の申し出が殺到することとなり、一時的に返金が遅延する、償還を受けられないといった事態が発生しました。

シリーズ成田については、譲渡契約の締結を一時停止した後、2024年7月29日から対応を再開しています。

参考：譲渡手続きの再開について – みんなで大家さん

しかし、ひと月あたりの譲渡金額に上限が設けられており、すぐに出資金が返ってこない状況となっています。

そのため、「待っていても償還されないのでは？」「やっぱりみんなで大家さんは危ないのかな」という意見が広まっていることが、「危ない」という印象を強めているといえるでしょう。

理由4：運用する物件価格の上昇が期待しにくく元本割れのリスクが懸念される

みんなで大家さんが管理・運用しているのは、郊外の物件が多いことも危ないと判断されている理由の一つです。

令和５年地価公示価格によると、東京23区の住宅地変動率は2年連続でプラスとなっており、今度も上昇していくことが期待できます。

一方、みんなで大家さんが運用しているような郊外の不動産は、「東京都などの都心に比べて需要が高まることが期待できないため、結果的に元本割れリスクが高い」と考えられるため、危ないと言われているのです。

理由5：匿名組合契約を交わして出資する仕組みが採用されている

みんなで大家さんに投資するときは、「匿名組合契約」を交わす必要があります。

匿名組合契約とは、特定の事業者に資金を提供し、その事業からの利益を受け取ることを目的とする契約です。

匿名組合契約では、投資家は出資する以外何もする必要がない、投資した金額以上の損害は発生しないといったメリットがあります。

一方で、ファンドの管理・運用を事業者に一任しなければならないことが注意点です。

事業者に意見を示すことができないため、投資家保護が弱く、過去に投資詐欺に利用されたこともあります。

つまり、実際に詐欺に利用されたことがある仕組みである、ファンドの管理・運用が事業者任せになることから、危ないという意見につながっているといえるでしょう。

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【結論】行政処分を受けたみんなで大家さんは危ない？

「行政処分を受けたから、みんなで大家さんは危ない」と不安な方は、避けるほうがいいでしょう。
しかし、一定期間の業務停止命令撤回が東京地方裁判所に認められたことも事実です。

みんなで大家さんは行政処分が下された後、業務停止命令撤回の申し立てを行いました。

業務停止命令撤回の申し立てを受け、東京地方裁判所は、一定期間、業務停止の取り消しを認めました。

みんなで大家さんが詐欺であるなら、業務停止命令撤回が認められないはずですが、一部は認められたことから、投資商品として成立しているという見方もできます。

ただし、みんなで大家さんに出資するときは「匿名組合契約」を結ぶ必要があります。

匿名組合契約は投資家が事業者にファンドの管理・運用を一任することになるため、仮に何か起こっても一切口出しできません。

みんなで大家さんが必ずしも危ないとは言い切れません。

みんなで大家さんに限らず、「高い利回りが期待できるから」「勧められたから」といった理由で仕組みや特徴、リスクなどを理解しないまま投資することは危険です。

しっかりと情報収集したうえで、投資すべきか自身で判断することが大切です。

みんなで大家さんの悪い口コミ・評判！営業停止の行政処分を受ける問題が発覚

みんなで大家さんへの投資を検討しているものの、行政処分が下されたことから、「実際に投資している方の口コミや評判を見て検討したい」という方も多いでしょう。

実際に利用した方の口コミを知ることで、利用者目線でどのようなサービスなのかを判断するのに役立ちます。

みんなで大家さんについて書かれた悪い口コミでは、やはり行政処分を受けていることにネガティブな意見があったほか、元本が償還されないなどの意見もありました。

では、みんなで大家さんの悪い口コミ評判を詳しく見ていきましょう。

営業停止の行政処分を受けるほどの深刻な問題が発覚した

東京都と大阪府から営業停止の行政処分を受けています。処分理由を見れば分かりますが投資家への説明が不適切、会計処理の不正など深刻な問題が発覚しています。

引用：Yahoo!JAPAN知恵袋

先に解説しているとおり、みんなで大家さんは過去に行政処分を受けていることから、処分を受けるほど問題があった投資であることが指摘されています。

また、投資家への説明が不適切であったなど、投資家にとって不利になることを行ったことが原因という点も問題視されていることがわかります。

地価が高くない成田の土地を高値で購入している

メインでやってる成田の案件から危ない臭いがしますね。

他も怪しいですが・・・

自分はあの辺に何度も行った事がありますがあの辺の土地はそんなに高くないですよ。

それを驚くほどの値段で購入してます。

しかも、まだ何も出来てないのに出資者に払ってるお金はどこから得てるの？

引用：Googleマップ

みんなで大家さんのメインファンドであるシリーズ成田ですが、周辺の土地について詳しい方からは、地価がそれほど高くないにもかかわらず、驚くほど高い値段で土地を購入していることが疑問視されています。

また、開発途中で利益が出ていないにもかかわらず、投資家に分配金を支払っている点も、どのように資金調達しているのかわからず、そもそものスキームについても信頼性に欠けるという口コミがあるとわかります。

満期を迎えたにも関わらず元本が償還されない

みんなで大家さん4号へ出資しましたが、昨年6月に満期を迎えたにも関わらず未だ償還がなく1年も遅延した状態が続いています。どうすれば償還させることが出来るのでしょうか？

引用：Yahoo!JAPAN知恵袋

みんなで大家さんに投資している方のなかには、満期を迎えたにもかかわらず、元本が償還されず1年以上経過しているという口コミがありました。

最終的に償還されたのかは不明ですが、償還の遅延が発生したという口コミは注意点です。

慎重にスキームやファンド・運用元について調べたうえで、各々が投資判断を行う必要があるといえるでしょう。

みんなで大家さんの良い口コミ・評判！安定した利益が得られる投資

みんなで大家さんに対する口コミでは、ネガティブな評判があると一方で、安定した利益が得られる投資だったというような良い口コミもあります。

少額から投資できることや、きちんと利益が出ていることを評価をしている口コミもあります。

ここでは、実際に投稿されているみんなで大家さんの良い口コミを見ていきましょう。

1口100万円からの少額からの参加が嬉しい

インターネットで様々な物件を見て、自分の好きなものに少額から参加できるというものです。出資した物件から得られる家賃収入は、2ヶ月に1回分配されます。私は100万円分の出資をしましたが、想定利回りは約7%で、年間で約7万円の分配金がもらえます。

引用：みん評

現物不動産投資の場合、実際に物件を購入して管理・運用していくため、初期投資として数千万円かかることも珍しくありません。

しかし、みんなで大家さんは不動産投資の一つでありながら、1口100万円という少額から投資可能である点が評価されています。

また、比較的高い利回りが期待できることにも魅力を感じている投資家がいるとわかります。

不動産管理業務はすべて運営会社が行うため手間がかからず運用しやすい

不動産に関わる管理業務はすべて運営会社が行っているため、手間がかかりません。市場評価の影響もほとんど受けていないので、安定した運用が出来ています。今後は、投資額を増やしていきたいと考えています。

引用：みん評

みんなで大家さんに投資すると、ファンドの管理・運用は都市綜研インベストファンド株式会社が行います。

定期的に分配金が支払われるだけで、運用期間が終わるまで一切手間がかかりません。

仕事やプライベートで忙しい方でも、時間の負担なく投資できることは大きなメリットといえます。

2か月に一度5万円弱とどこおりなく入金され、満期を迎え全額返金された

私は2か月に一度5万円弱とどこおりなく入金され、満期を迎え全額返金されました。

引用：Googleマップ

みんなで大家さんについて書かれた口コミのなかには、満期を迎えたにもかかわらず、元本が償還されないという声がありました。

しかし、2か月に一度安定した分配金を受け取ることができ、満期を迎えたらしっかりと元本が償還されたという口コミもあります。

一時的に返金が遅延した事実があるものの、投資するファンドやタイミングによっては、しっかりと利益を得ている投資家がいるとわかります。

「みんなで大家さん」は本当に危ない？基本情報や特徴を解説！

みんなで大家さんの行政処分の内容や口コミ、危ないサービスなのかなどを中心に解説してきましたが、以下のように感じている方もいるでしょう。

投資を始める際、サービスの特徴や運営会社について調べておくことは、正しい投資判断をするうえで重要な要素となります。

そこで、みんなで大家さんの特徴について詳しく解説します。

みんなで大家さんの基本情報！不動産小口化商品を取り扱う不動産投資サービス

みんなで大家さんの基本情報は以下のとおりです。

会社名	都市綜研インベストファンド株式会社
所在地	〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階
設立	1999年
代表	代表取締役　柳瀬健一
資本金	29億2330万9139円
登録免許	・不動産特定共同事業許可 許可番号 大阪府知事第8号 ・宅地建物取引業免許　大阪府知事(3)第54991号
上場／非上場	非上場

みんなで大家さんの運営元である都市綜研インベストファンド株式会社は1999年に創業し、2007年からみんなで大家さんのサービスを開始しています。

なお、都市綜研インベストファンド株式会社は共生バンク株式会社のグループ会社であり、不動産特定共同事業の許可を取得して事業を展開しています。

みんなで大家さんの特徴は？運用期間が長めで2ヶ月ごとに分配金を受け取れる

みんなで大家さんの主な特徴は以下のとおりです。

不動産小口化商品を提供しているサービスは複数ありますが、みんなで大家さんの特徴を知っておくことで、自分に合った投資方法なのか判断しやすくなります。

とくに、ファンドの運用期間が長めに設定されていることや、2ヶ月ごとに分配金を受け取れることは、みんなで大家さんならではの特徴であるといえます。

では、一つひとつ詳しく見ていきましょう。

みんなで大家さんは優先劣後システムを採用している

みんなで大家さんは、投資家を保護するために「優先劣後方式」という元本割れの対策を採用していることが特徴です。

優先劣後方式とは、「投資家（優先出資者）」と「運営会社（劣後出資者）」の2つに分けて、分配金や損失を受ける優先度合いを変える仕組みのことです。

• 優先出資者：分配金を優先して受け取り、損失を後で負担する
• 劣後出資者：損失を先に負担し、分配金の受け取りに関しては優先出資者より後回しになる

優先劣後方式による、優先出資者と劣後出資者のそれぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

	メリット	デメリット
優先出資者（投資家）	元本割れが発生しにくい（損失が発生するのは、劣後出資者の元本を超えて損失が出た場合のみ）	想定以上の収益が出ても、収益は優先的に劣後出資者が受け取ることになる
劣後出資者（運営会社）	想定以上の収益が出た場合、優先的に利益を得られる	損失が出たら優先的に負担しなければならない

優先劣後出資の比率が低いほど運営会社の損失負担額が多くなるため、優先出資者にあたる投資家の元本割れリスクが軽減されます。

みんなで大家さんのファンドは運用期間が長めに設定されている

みんなで大家さんは、ファンドの運用期間が長めに設定されていることも特徴の一つです。

ひとえに不動産小口化商品といってもさまざまな運用期間のファンドがあります。

たとえば、短いものであれば数ヶ月〜1年といった運用期間の商品がある一方で、5〜10年といった長い運用期間の商品もあります。

みんなで大家さんはすべてのファンドの運用期間が3年以上となっており、平均運用期間は約4年と比較的長めです。

短期的なリターンを期待するのではなく、中長期的な視点で資産形成をしたい方に適したサービスであるといえるでしょう。

みんなで大家さんの2ヶ月ごとに分配金を受け取れる

ファンドの運用期間が長めに設定されていますが、運用期間終了後に分配金が支払われるのではなく、2ヶ月ごとに受け取れるのが特徴です。

みんなで大家さんだと短いスパンで収益を得られるのは、投資家にとって魅力的であると同時に、安心できる要素となるでしょう。

たとえば、想定利回り6.0％のファンドに200万円を出資した場合、投資金額の1％分である2万円（税引前）を年に6回受け取れることになります。

なお、みんなで大家さんで得た分配金は総合課税に該当し、年間で20万円以上担った場合は確定申告が必要となるので注意してください。

高利回りで運用の手間がかからない！みんなで大家さんのメリット

みんなで大家さんに投資すると、期待できるメリットは以下のとおりです。

投資を始めるうえで、想定される利回りが高いことや管理・運用の手間が少ないことなどは、大きなメリットとなります。

では、みんなで大家さんのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

想定利回り6.0～7.0％と高い利回りが期待できる

みんなで大家さんのファンドの想定利回りは年6.0〜7.0％となっており、ほかの不動産小口化商品と比較して高い利回りが期待できることが特徴です。

たとえば、想定利回り7.0％、運用期間5年のファンドに100万円出資した場合、運用期間終了後の収益の合計は35万円(税引き前)になります。

また、みんなで大家さんは「危ない」「怪しい」といった声がありますが、過去に一度も元本割れをしていません。

投資である以上、絶対に元本割れをしないとは言い切れませんが、過去の実績から考えると元本割れのリスクは低いといえます。

物件の管理や運用の手間がかからない

みんなで大家さんの場合、物件の管理・運用を事業者である「みんなで大家さん」に一任できます。

現物不動産投資の場合、物件の管理・運用はオーナー本人で行わなければなりません。

入居者の募集や原状回復のためのクリーニング、設備の修理・交換、リフォームなど、管理会社に委託しなければすべて自分で管理していくことになります。

みんなで大家さんの場合は、投資家は出資後、分配金が支払われるのを待つだけで済みます。

物件の管理・運用に時間がかけられないという方にも適した投資方法です。

2ヶ月に一度分配金が支払われる

みんなで大家さんに投資すると、2ヶ月に一度の頻度で分配金が支払われます。

不動産小口化商品は、運用期間終了後に分配金が支払われるのが一般的ですが、みんなで大家さんは2ヶ月に一度とこまめに安定的な分配金を受け取れます。

ファンドの運用期間終了まで待つ必要がなく、「本当に分配金が支払われるのかな？」という不安を軽減できます。

1年間で6回も分配金を受け取れるタイミングがあるため、得られた分配金を都度ほかの投資に回したり、食費や生活費として使ったりできるのも魅力です。

運用期間中でも途中解約ができる

みんなで大家さんは、出資金の途中解約に対応しているため、資産の流動性が高いこともメリットです。

現物不動産投資の場合、不動産を現金化するには新たに買い手を探す必要があり、現金化までに時間がかかります。

一方、みんなで大家さんは途中解約を希望すれば、事業者に権利を譲渡するだけで出資金を引き出せるためスピーディーな現金化が可能です。

途中解約に対応していないファンドも多いため、急に現金が必要になったときに途中解約できるのは、安心できるポイントとなるでしょう。

優先劣後方式を採用して投資家を保護している

みんなで大家さんは、投資家の元本割れリスクを軽減するために優先劣後方式を採用しています。

優先劣後方式とは、ファンドの運用において損失が出た場合、劣後出資者にあたる事業者が、一定の割合まで優先的に損失を負担する仕組みです。

劣後出資の割合を超えなければ、ファンド自体に損失が生じても投資家の元本が毀損することはないため、安心して投資できます。

ただし、劣後出資の割合を超える損失が出た場合は、投資家の出資金が元本割れする可能性がある点には注意が必要です。

元本割れのリスクも？みんなで大家さんに投資する際のデメリットとリスク

みんなで大家さんは、想定利回りが高めであることや、途中解約が可能であることなど、投資するうえでさまざまなメリットがあります。

しかし、以下のようなデメリットやリスクもあります。

みんなで大家さんに出資してから後悔することのないよう、デメリットとリスクについても確認していきましょう。

元本割れのリスクがある

みんなで大家さんは元本割れのリスクが想定されます。

社会情勢などの影響で不動産の価値が下落すると、投資金を回収できずに元本割れが起こるリスクがあります。

みんなで大家さんは、優先劣後方式を採用しているため、劣後出資の割合を超えなければ、ファンド自体に損失が生じても投資家の元本が毀損することはありません。

なお、元本割れのリスクはみんなで大家さんに限ったことではなく、すべての投資で起こりうることです。

そのため、リスク許容度に応じて、投資先を慎重に検討することが大切です。

最低投資金額が1口100万円とほかのサービスに比べて比較的高い

みんなで大家さんの最低投資金額は1口100万円と、他の投資サービスと比べると高いです。

現物不動産投資と比較すると初期費用を抑えられますが、1口1万円といったより少額で始められる投資信託などの投資方法もあるため、最低投資金額が低いわけではありません。

初めて不動産投資を行う人や少額から投資を始めたい人にとっては、ハードルが高いと感じられることがあるでしょう。

100万円を用意することが難しい方は、無理に「みんなで大家さん」を始めずに投資信託などからはじめましょう。

募集口数や金額に上限があり希望のファンドに投資できないことがある

ファンドごとに募集口数・金額に上限が設けられているため、希望通り投資できるとは限りません。

募集期間が設けられていますが、募集口数・金額が上限に達すると早期に募集が締め切られてしまいます。

とくに高い利回りが期待できる人気のファンドは、投資したくてもできないケースも少なくありません。

みんなで大家さんのサービスが開始され始めた頃と比較すると、徐々にファンド数や募集口数が増えていますが、タイミングを逃すと、用意した投資金を使えなくなる可能性がある点に注意が必要です。

住民税や所得税の節税対策には不向きである

みんなで大家さんは住民税や所得税の節税対策には活用できません。

「不動産投資＝節税対策になる」というイメージが強いかもしれませんが、みんなで大家さんは仕組み上不可能です。

不動産投資で住民税や所得税を節税する場合、減価償却として経費を計上し、課税対象となる金額を圧縮する必要があります。

しかし、みんなで大家さんは不動産小口化商品の匿名組合型という投資方法であるため、減価償却として経費計上することはできません。

節税目的で投資を検討している場合は、ほかの投資方法を検討するのがおすすめです。

みんなで大家さんは口コミ・評判や仕組みを理解し他社利用も視野にいれる

今回は、みんなで大家さんは危ないサービスなのか、行政処分の内容や口コミ、メリット・デメリットなどを解説しました。

不動産特定共同事業法の観点から、みんなで大家さんは重大な違反があったとして行政処分を受けています。

安定した分配金がもらえるという良い口コミがある一方で、行政処分が下されたことから、事業者にあたる都市綜研インベストファンド株式会社やファンドの信頼性などを不安視する口コミも見られました。

みんなで大家さんが危ないサービスであるとは言い切れませんが、投資を検討している方は、都市綜研インベストファンド株式会社の経営状態やファンドの内容、仕組み、スキームなどをしっかりと調べることが重要であるといえます。

ぜひ今回の記事を参考に、自分自身の目的や目標に合う投資方法を見つけてみてください。